顾名思义，社区商铺就是居民区住宅楼的底商，客户主要来源于社区居民；其用途主要是满足社区居民的日常生活需求，比如经营鲜花、礼品、面包房、便利品、干洗等生活必需品。由于房地产宏观调控政策的主要目标是住宅，因此部分投资者转而投向商铺，其中社区商铺以投资总价低、风险较小受到了许多中小投资者的关注。“链家地产”商业部通过实际操作，总结了社区商铺投资的一些窍门，希望能给投资者提供帮助。

　　六成商铺投资者愿意投资社区商铺

　　据“链家地产”商业部统计资料分析，目前商铺投资中，愿意投资社区商铺的比例占60%以上，反映了社区商铺受到了投资者的广泛关注。其中主要有两个原因：首先，社区商铺面积一般为50-100平米，面积小，总价低，在大部分投资者的承受范围内；其次，由于社区客源稳定，出租率一般较高，租金收益稳定，风险相对较低；因此成为许多中小投资者的首选。

　　投资社区商铺五步考察

　　首先，考察小区居住人口及人流量。由于社区商铺客源主要是小区居民，因此小区居住人口及人流量是店铺经营的关键因素；“链家地产”商业部认为，客户可以通过小区的规模判断居住人口，大型成熟的社区，其客源是非常稳定的，如果是新小区，则要考察小区的入住率。在人流量方面，小区的出入口以及临街的店面所能辐射的范围最大，客户最好能选择这样的店铺。

　　其次，考察小区消费水平及消费观念。考察客源情况后，客户需要通过考察小区的消费水平及观念来确定店铺的定位。“链家地产”商业部认为，由于不同小区形态各异，居住群体消费水平不一，消费观念也存在差异，因此店铺经营的范围需要和居民的需求相吻合。比如说，以公房为主的老小区中，居民对于日常的烟酒、药品等的需求非常大，便利店、药店、理发店等就很受欢迎；如果是中高档的社区，居民支付能力较强，那么咖啡店、茶吧、名品店等的客源就会比较充足。

　　第三，考察行业稀缺性。同一社区不可避免的会出现经营相同业务的店铺，因此客户确定店铺的定位时，也要考察小区的行业稀缺性，包括周边同类店铺的数量以及竞争力。“链家地产”商业部认为，如果现有店铺已经能够满足居民的需求，那么重复经营相同的业务，只会导致竞争加剧，利润趋薄；因此稀缺性在一定程度上决定了店铺的价值，而且由于社区居民的消费都具有一定的习惯性，先行者往往能拥有广泛和持久的客源量。

　　第四，考察小区成长性。大型成熟的社区中，社区商铺固然投资价值比较高，但一般租售价都比较高，缺乏成长性；其实投资者也可以更多的关注新兴小区，虽然入住率暂时不高，居住人口未达到饱和，不过其售价一般较低，而且投资潜力大，可以随着同小区住宅价格的上升而上升。因此，“链家地产”商业部认为，投资者可以根据政府规划以及周边的配套资源，判断新兴小区的成长空间，以便在低位时入市。

　　第五，考察商铺投资回报率。在确定店铺可操作的情况下，最后投资者需要计算店铺的投资回报率。目前贷款购买商铺，最高可以贷5成，年限最高为10年；贷款时只能执行基准利率。以投资望京广顺南大街某小区50平米的底商为例，售价为20000元/平米，租价为6元/平米·日，物业费为3.5元/平米·月，取暖费30元/平米。

责任编辑：王姗