最近，北京市建委再次提醒投资者，谨慎投资售后包租项目。那么，售后包租风险到底在哪里呢？

　　对开发商而言，主要有三方面的风险。

　　一是政策风险。国家有关部门曾多次出台政策，禁止投资型物业的售后包租行为。

　　二是专业风险。开发商并不掌握商业运作规律而涉足商业造成了风险。商业后期的经营本身就面临各种风险，商家自身有时都难以预见。商业最终是否能发展起来，商家并无绝对把握，更何况开发商呢。由于开发商并不能代替商家经营，让开发商把后期商业经营的风险“包”起来，根本不现实也不可能。

　　三是资金赔付风险。一旦商家经营困难并最终撤走，面对售后包租的合同，开发商要面对巨大资金赔付的风险，前期挣的钱可能都要吐出来。这样的例子在全国有很多。开发商垫付租金时间短可以，但时间一长，开发商要么跑掉，要么破产。碧溪家居广场和巨库等案例已说明了这个问题。尽管有的售后包租项目还引进了第三方，如管理者、保险公司等，但项目该倒还倒，投资者仍被套牢。当然，首先面对这种风险的是开发商。

　　那么投资者要面对的风险是什么呢？

　　除上面提到的政策风险和专业风险外，主要是售后包租出现问题时难以兑现的风险。由于商业市场的竞争压力很大，加上专业性的要求，不到万不得已，投资者是不会变成商业经营者的。所以，很多投资者是抱着一种侥幸的心理，甚至是占便宜的心理去买这种售后包租的商铺。他们希望只要做到售后包租，就一了百了，减少了后期很多的麻烦和风险。可一旦这种模式出事，投资者就可能血本无归。所以，从维护开发商和投资者两方面利益的角度出发，我不赞成商铺售后包租的方式。

　　有些项目提出包租5年、回报8%以上，这对开发商的压力和风险是非常大的。一个有发展前景的商业项目，只需要一两年的市场培养，根本不用包租。而从商家角度说，每年8%的回报，相当于净利润。不是每种业态都有这么高的净利润的。经营非常稳定的百货业态有可能，而超市业态是绝不可能的。即使是百货业态有这么高利润，但因都回报给了投资者，怎么可能还再继续经营发展呢？说白了，绝大部分的回报都是从前期开发商的销售利润里出来的。投资者明白了这一点，就知道了售后包租其实是开发商的事，跟谁去经营没有直接关系。投资者拿到的回报是开发商的。但商业能不能可持久地经营下去，却是开发商所不能保证的。商家不能长期稳定经营，开发商也难以保证得到长期稳定的租金收益。所以，8年、10年回报率8%以上的售后包租，对开发商和投资者都蕴藏着巨大的压力和风险。

　　表面上看，售后包租是“包”死了风险，但决定风险的不是开发商，是市场，是商家。商家经营能够稳定获利就会留下发展，一旦亏损就会考虑另寻他处。售后包租难保商家不离去，当商家歇业走人时，开发商没了租金收入，售后包租也就寿终正寝了。包租时间越长、回报越高的项目越会面临长期高额的资金赔付，经营失败的项目不仅套住了开发商也套住了投资者，但伤害最大的是投资者。

　　另外，有些承诺长时间高回报的项目，往往未来经营前景不明朗，个别开发商有意采用这种方式收回投资并使开发利润最大化，投资者更要警惕。

责任编辑：王姗