先验房还是先付费，往往成为争议的焦点，但是专家提醒，有没有公正硬性的标准才是验房的关键。漫画/林军明

    一直以来，买房的业主们为了维护自己的权利，饱尝艰辛与不易。“先验房后交钱”的房产新政似乎又一次让业主们点燃热情，可以在面对强大的房地产开发商时挺起腰板。虽然，每一项政策的出台都要有一个完善的过程，每一项政策的执行也都需要时间来细化，也需要时间来检验。但是，许多人仍然期待今年的房产新政不仅仅是“看上去很美”。

    北京市建委下发的《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》（下称“通知”）已于2008年1月1日起实施，“通知”要求预售的商品住宅在办理交接前，开发商要组织购房人查验房屋，并且不能以购房人先缴纳相关税费和签订物业管理文件为前提条件。如果开发商违反此规定，将会受到处罚。

　　购房者可先验房后交钱

    “通知”明确要求，预售的商品住宅竣工验收合格后，在办理与预购人交接手续前，房地产开发企业应当组织购房预购人对所购预售商品住宅进行查验。而房地产开发企业应当在查验7日前，书面通知预购人办理查验手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。如果预购人因故不能亲自到场查验的，可出具书面授权文件，授权他人或者其他组织办理。这意味着买房人可以直接委托专业的验房公司或验房人，查看自己房屋是否存在问题。

    “通知”还规定：房地产开发企业不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。这表示购房人的先验房后交钱的要求受政府规定保护。而对于查验房屋发现的问题，北京市建委规定房地产开发企业应当按照预售合同约定的处理方式，及时处理。

　　律师：新政“关键在执行”

    《市场报》记者在北京市建设委员会网站的政务公开栏上看到了京建质〔2007〕 1231号的通知。律师邱宝昌对此表示：“这样的规定出台对于业主来说无疑是一个好消息。这证明北京市政府开始逐步解决房地产市场一贯存在的管理混乱问题，但这仅仅是第一步。如何履行这样的政策，切实地保护业主的权利还需要我们去进一步探讨。”

    北京市王许律师事务所的胡文友律师在接受《市场报》记者采访时表示：“这样一个新政对广大业主来说无疑是雪中送炭，但关键还是在执行和贯彻落实上。这段时间有不少开发商纷纷提前交房，可以看出这一政策对他们来说还是有很大的约束力。”

　　验房机构：和谐收房过程

    收房、验房对于普通老百姓来说是一件头疼的事，过去被迫“先交钱再验房”。由于普通老百姓不具备专业知识，即使看出问题也很难解决，更何况大部分人都是门外汉。那么，如今购房者有了先验房的权利该如何面对？而作为第三方的验房机构又将扮演怎样的角色？

    北京沣信达置业顾问公司的技术总监刘咏刚告诉《市场报》记者：“这肯定是一件好事，这样的政策也肯定能促使收房过程变得更和谐。过去的方式是压制性的，实际上在收房时把开发商与业主的矛盾转嫁给了物业部门，由于收房当中的问题没有及时解决，导致交房后物业的尴尬局面，物业与业主的矛盾也就很难化解。新政体现了对业主的尊重，也是对业主购买房屋权利的保护。”

    刘咏刚表示，专业的验房机构会给业主提供专业的建议。作为第三方机构，验房机结构在房屋出现问题时也会提出合理的建议，运用法律手段保护各方利益。其实，这段时间也被称为“08大考”，许多房地产商抢着收房来规避这一政策。预计今后将会出现“预验房”这样一个过程，在业主收房前先进行一次预验房，出现哪些问题由房地产商和业主共同商议解决，这样就不至于到最后收房时出现让各方都陷入被动的局面。

    业主欢迎，但仍有质疑

    “现在房价这么高，好不容易买套房子当然应该好好验收一下，这样才能体现公平交易的原则，也才能保障我们的权益。”在北京一家科技公司工作的邓小姐告诉《市场报》记者。家住通州的蒋女士则认为：“我以前买房时都是先交纳了物业费、供暖费、专项维修基金、契税，才拿到钥匙去看房。我觉得这样做很不合理，哪有买东西先交钱后看货的啊！这次建委的新规定总算是体现对普通购房者的重视了。”

    对于“先验房后交钱”的新政，大多数业主表示欢迎和赞同，但也有业主表示质疑。记者在各小区网站的业主论坛上，看到网友们对此有着热烈的讨论。有网友说：“希望政府的监管力度更大一些，不要让新规定流于形式。”有网友说：“由于买的是期房，无论采取何种付款方式，到交房时已经付了部分房款，购房者已经失去了绝大部分主动权。”

    此外，还有业主表示，所谓“先验房后交钱”，可以“后交”的不过是各种税费及被强令预交的物业费、取暖费等。购房者以拒交这些“小钱”而拒绝收房，在“要挟”了开发商的同时，也损害了自己入住房屋的权利。如果遇到开发商蛮横拖延，购房者还可能被置于进退两难的境地。更何况在如今高房价的压力下，开发商巴不得退房，好转手再卖个高价呢。

    房地产商态度暧昧

    “我们也希望行业能够得到规范，毕竟这对于双方来说都是好事。而且规范越细化越好，这样对买卖双方都有了约束，才能使问题得到有效解决。”一位房地产开发商如是说。北京房企相关人士称，“执行新政不是问题”，新政能避免许多矛盾。记者了解到，虽然许多开发商均表示会执行新政，但也有的开发商对此不以为然，毕竟现在的房地产市场是一个卖方市场。如果发生业主退房的事，对开发商来说也许并不是坏事，“捂盘惜售”并不鲜见。

    一直以来，买房的业主们为了维护自己的权利，饱尝艰辛与不易。“分户验房”作为2006年的房产新政曾一度温暖了许多业主。如今，“先验房后交钱”的房产新政似乎又一次让业主们点燃热情，可以在面对强大的房地产开发商时挺起腰板。虽然，每一项政策的出台都要有一个完善的过程，每一项政策的执行也都需要时间来细化，也需要时间来检验。但是，许多人仍然期待今年的房产新政不仅仅是“看上去很美”。

责任编辑：宋健