4月22日，渝北渝邻高速草坪出口，私人用202万买下5亩土地准备修建房屋

4月上旬，重庆最大宗个人拿地的项目规划正式向发改委申请立项，我市一大型医院教授斥资202万买下位于渝北区一地块，准备兴建一座老年公寓。

我市主城个人拿地极其罕见，同时报请发改委，以个人名义启动造房计划也是首次。这不仅打破了房地产商拿地建房的垄断，而且银色产业和房地产构架出来的新商机亦颇具“钱景”。

重庆最大一宗个人拿地

今年2月2日，重庆诞生最大的一宗个人拿地，一位名叫华美云的女士豪掷202万，买下了一块位于渝北区的土地。

据悉，该宗土地是以挂牌的方式出让。记者从重庆市土地和矿业权交易中心得到证实，此系我市实行土地招拍挂制度以来以个人名义拿下的最大宗地，据主持我市土地拍卖会的拍卖公司称，这也是近两年来我市主城中心地带的第一宗个人拿地。

相对于城市中心开发商土地动辄数亿，华美云所购地块尚属便宜。尽管如此，地产业内人士称，目前，个人在城中心购地希望仍旧不大。

医院教授买来建老年公寓

华美云是何方神圣，为什么会以个人名义拿地？这块用途为居住的土地，究竟是她拿来建豪宅当庄园主，还是做开发商卖商品房？其身份和动机皆成谜。

4月19日，记者联系上了土地所在当地的国土所杨所长。杨所长告诉记者，华美云女士是沙坪坝一知名医院的教授，买下这块土地，准备在当地修建一座老年公寓。目前，这个项目正在发改委立项。

曾经策划过重庆首家个人联合建房的重庆联众置业老总邱朝礼分析，她也许因为来不及成立公司，而先以个人名义拿地，但后期仍以成立公司的方式来建房。但记者从工商局未查询到以“华美云”名字注册的任何公司，而她去年就已看地，完全有时间从容注册公司。

该宗地位于渝邻高速公路草坪出口处，距离重庆北火车站30分钟车程，位于山谷下的一块平地，土地面积3000多平方米，容积率不到2，楼面地价达到333元/平方米，四周景色颇佳，按照规划，该块土地的绿地率将达到30%以上，附近有公路正在修建。

当地居民杨朝兵告诉记者，这块地附近正在动工的是草坪至统景的公路，计划两年完工。这意味着，该地块上住房建成后或者将以距离统景和主城区均近作为卖点。

算算账，多少钱才能当稳“地主”

医学教授渝北当“地主”，需要多少钱才有底气？其如何融资，成功几率又有多高呢？后续赢利方式又如何？记者对此进行了调查。

投入成本

除了前期的200万土地出让金，修建一个总建筑面积6000多平方米的楼房，需要投入成本多少？某匿名地产专业人士分析，通常意义上土地成本占开发成本1/3，由于是个人建房，建设成本可以相对压缩，算上建安成本和探测费、设计费、土地税费、水电气入户等各项费用，保守估计，该土地占开发成本的50%，也就是说，华美云至少还将需要200万才能将楼房修起。

如何融资

在以200万顺利拿下土地，交了土地出让金后，华美云以什么能力进行继续开发，会否以土地为抵押进行融资？就此，华美云婉拒记者的采访。记者根据楼面地价不超过房价的1/3计算，新建成的老年公寓，市价将在1000元/平方米左右，总价值为600多万。

成功几率

邱朝礼表示，即使华美云个人集资的资金到位，后续工作仍旧是个庞大的系统工程。“作为医学教授，对地产行业熟悉么？能否成功地控制建设成本？在建筑材料、房屋质量、品质上如何保证？”邱朝礼抛出一连串的疑问。

赢利方式

由于华美云对涉及经济方面的问题一律欠奉，记者转而求证于行业内人士。业内人士称，华美云女士的老年公寓，可能会采取赢利的方式有两种，一种为对外出售仅有使用权的房屋，一种向老年人出租，每月收取租金。但投资仅有使用权的老年公寓，购入者在性价比上不划算，出租的可能性更高。

记者了解到，目前，重庆的老年公寓行情为400元~1000元/月·人。按照市内差不多面积老年公寓的平均床位150张，每张每月收费800元计算，每月的收入在12万元，利润相当可观。

可能引发城市中产阶级买地热

4月21日下午，记者联系上华美云，华教授爽快承认，这块地是今年2月自己以202万的底价买下的。但称“需要考虑”为由，婉拒更深细节的采访。

打破地产商垄断

之前，我市曾有个人买地的记录，但多位于巴南远郊的边角地，价格也不高。重庆大学房地产系专家黄正军称，华美云拿地的意义在于其打破地产商的一统天下，近郊买块地皮做“地主”，这种造房的多样性或许会成为今后城市中产阶级追求的新目标。

黄正军认为，若政府出台一些相应的优惠政策，鼓励老年住宅市场的开发，一定会吸引许多房地产开发商来投资，甚至，重庆开发商可以借此得到灵感，打造出以居家养老为概念的地产项目。

建老年公寓有市场

拿地消息一出，地产业内大呼奇怪：对于地产公司，近郊的5亩土地根本不屑出手；对于一般市民，无能力花几百万的钱买地兼后续开发；本土富豪有此实力，但更喜欢用公司的名义操作项目。

在目前商品房市场不景气的情况下，华美云为何还将资金流向地产？

邱朝礼认为，其银色产业+房地产的切入点不错。据介绍，目前我市60岁以上老人已接近450万人，相对于全市3000多万人的数字，重庆已成为老龄化程度比较高的城市，但老年公寓缺口巨大，商机由此凸现。

责任编辑：周雨