“住房改革在中国是一个巨大的成功，但是住房领域仍存在很多问题。目前，居民储蓄过多，房价涨幅过快，房地产行业肯定存在泡沫。”复旦大学经济学院院长袁志刚在出席“住房与民生”圆桌会议时指出。

记者了解到，中国房地产行业发展是“上海论坛2008”的一个重点话题。除了题为“构建‘民生房产’新时代：机遇与挑战”外，论坛还专门策划了多场关于中外住房政策对比的分论坛。

金融业改革主导房价走势

袁志刚认为，解决房地产泡沫的关键在于中国金融体制改革。他进一步分析到，住房是居民消费结构中的最后产品，除了食品、家电和汽车等，最终产品是房产。近年来，中国政府在住房改革上取得了巨大的成功。

具体而言，在住房改革中，中国政府建立了住房产权制度，并把使用权交给广大居民，这使居民的住房条件得到很大改善。在此基础上，中国实施了住房贷款等金融创新。同时，中国的城市基础建设有了很大发展。不管是高速公路还是城市地铁等交通设施都出现大发展，城市里也出现大批绿化等，城市让生活更美好。

此外，袁志刚认为，房地产的开发，也催生了大量的就业机会，农民的就业与城市居民的住房改善同步进行。不过，他同时指出，中国目前的住房领域仍存在很大问题。比如，土地资源稀缺、产权不明晰、土地资源浪费、房屋质量差等。

“但是，这并不仅仅是房地产行业的问题，也包括中国金融业、经济体制等多方面因素。”袁志刚告诉记者，要解决这些问题，首先要推出土地产权的明确界定，并增加土地供应和住房供给。此外，政府应该尽可能地打击投机性房地产需求。这就需要从根本上改革金融市场，通过金融手段和税收政策等来解决。

房价对银行利润影响不大

“政府对房价的调控主要针对炒房者，对于自有住房者并没有贷款限制。因此，银行业利润不会受太大影响，最多占营业收入总额的15%。”上海银行副行长王世豪在接受采访时指出。

王世豪分析说，中国银行业的主要利润来源有三块：一是存贷利差，二是国债经营、货币市场经营，三是中间业务收费。其中，存贷利差占比在75%-80%，是商业银行最重要的利润来源。

至于房贷业务占比，王世豪告诉记者，在银行存贷款结构中，按揭比重在全国占15%，在上海这个比例在20%左右。就算取消全部房贷业务，最多影响存贷总额的15%的营业收入。更何况，目前，政府并没有取消银行的房贷业务，只是增长比较慢。

王世豪进一步分析认为，为了防止房地产泡沫，央行规定第二套房屋首付提高至40%，第三套房屋原则上不放贷，“由此可见，央行是对于房屋市场上的投资者进行限制，并没有对自有用房者进行限制。”

外资流动有利于稳定房价

资料数据显示，2006年外资在中国的房地产投资增长了70%，需求占比最低是5%，最高达到23.21%。外资流入房地产的比率是相当大的，对房地产价格的影响不可忽视。

对此，复旦大学金融研究院副院长张金清认为，外资流入的共同特征是趋利避险，差异主要在供给和需求环节面临的风险不同。而外资流入供给环节，从某种意义上说是件好事，对中国房地产市场起着一个稳定的作用。

“事实上，外资对供给环节的投入也表明其对中国经济增长的信心。尽管就金融资产的投资来看，流动性比较大。但就供给量来讲，是非常小的。从短期来看，外资流入对中国房地产市场的冲击主要是需求环节。”张金清补充到。

张金清同时向记者透露，上海房地产市场目前已经进入一个相持阶段，外资流入需求环节的幅度开始减少。未来一年中，外资大规模投入商业性房地产市场可能性比较校对于如何控制房价，张金清的建议是政府可以通过货币、财政、产业政策来引导供需环节的外资流向，使得房地产价格处于合理、健康的状态。此外，由于需求环节的外资流动在短时间内对房地产价格的影响更大，因此，政府应该重点关注需求环节的外资流向。

楼市分析：中国楼市会否重演日本泡沫悲剧？

从过度宽松，到过度从紧，这似乎是任何一个经济体在转型期必定祭出的“经验代价”。

在走过“野蛮生长”的粗放期之后，中国房地产正面临着贫血之困。REICO工作室的一份最新研究成果表明，今年1月份以来，房地产行业出现了明显的资金紧张局面。

在宏观层面，人民币对美元升值、房价高速上涨之后的浓厚观望气氛、地产企业市值过度溢价，种种迹象令人联想到十年前日本面临的一场房地产业危机。中国会不会重演日本经济泡沫破裂的场景？现在出现的问题应如何应对？

近日，受日本建设省、冲绳县政府等机构邀请，由中华全国工商业联合会房地产商会和日本冲绳县政府主办，家和网与日中经济发展中心共同承办的2008首届中日地产高峰论坛系列活动在北京启动。据悉，6月23日-28日，主办方还将邀请房地产业人士前往日本东京、冲绳实地参观考察。

在前期活动中，日本城西大学经济学教授、日中经济发展中心理事长张纪浔教授为中日两国房地产业发展的特征做了诸多比较研究，并给出了借鉴性的建议。

何去何从？——2008年的中国楼市

3月下旬，潘石屹针对媒体关心的房地产行业走向问题提出了“百日剧变”，引起了舆论关注。潘石屹认为，三个月之内，许多面临资金紧张状况的开发商可能“撑不住”而破产。

华远集团董事长任志强显然不同意这样的看法。他表示，2007年土地和房地产价格的大幅上涨，以及2008年初出现的强烈落差，是几个因素迭加的结果。从整体形势来看，近年来一直处在负利率时期，价格高涨成为必然趋势。去年房地产公司扎堆上市，一时出现了流动性过剩局面，加速推进了房地产企业增加土地储备，从而美化报表。再加上从2004年以来连续四年的土地供应紧张局面，使得土地价格上涨无法得到控制。还有人均收入水平年增长15%以上，也使得居民购买力有了提高，也是促进供求紧张的一个因素。

今年以来，贷款大幅收缩，金融政策一再从紧，宏观经济出现下滑风险，再加上2007年下半年以来土地供应开始加大，几个因素又促成了目前房地产浓厚的观望情绪。而一季度人均收入增长只有3.4%，这更加剧了消费信心不足。

任志强称，各地政府有些已经忍不住，放宽了商品房管制标准，将有些高标准商品房纳入到普通商品房的范围内，因为这样可以变相减税。

“银监局和审计署重点查房地产信贷。本来要求自有资金达到35%，审查是按照注册资金达到35%的标准，查完了如果有问题，银行将承担相关责任。银行怕违规就催开发商还贷，还不上的就开始干涉其销售过程，要求降价销售。”任志强称。

但任志强表示，房地产行业还没看到要垮的迹象，从REICO工作室的调研结果看，整个趋势是供求矛盾缓解，但供不应求并未扭转。

对于地产公司负债率高的问题，任志强认为，全球房地产企业都是高负债，航空公司负债率都比房地产企业高。“美国次贷危机，没有几个房地产公司破产，破产的航空公司倒是有一批。”

而暴利、泡沫，在老任眼中也是无稽之谈。“全球房地产企业都是暴利，因为这是高风险行业。粉丝卖成鱼翅价那是泡沫，但是鱼翅卖到高价，你再说是泡沫，那就不能称其为市场经济了，供需决定价格。”

任志强认为，在一定期限内看房地产市场并不准确，还是要看长期。“此次楼市放缓主要出现在一线和部分发达二线城市。其它二线和三线城市仍在增长。一些地方有下行现象，但二、三线城市房价却在上涨，全国70%的地方还在涨，还是盖不住。2009年应该会有一个恢复性增长，注意，我这里说的不是『报复性』增长。”

再现东京泡沫？

在日本，去东京买一个房子是所有人的梦想，但是实现这个梦想的人很少。在东京最繁华的银座，每平方米的房产价格用面值一万的日元堆，需要堆一米多高。

日本城西大学经济学教授张纪浔表示，中国地产是不是出现泡沫也不能断言。日本整体的地价虽然出现过泡沫，但现在的日本地价还是很高的。“现在看中国的地价，像北京地区，我原来住在大北窑这里，现在房价水平和一般百姓工资比是一个天文数字。日本房产价格一般是民众七年的工资，日本人的年平均工资是400万日元到700万日元，这个乘上七年，才可以在东京购买房子。现在简单地比较，中国不可能出现购买热潮。但是无论是日本还是美国，只要是经历过这种情况的人来看，都会觉得不可思议，为什么中国出现这么多人购买房子。一般北京人买房子都是140平方米以上，折合人民币是一两百万元。按照一般的工资来说，是一百年两百年的积累，不可能出现的情况，但是实现了。

从存款的动机来说，中国人和日本人应该是一样的。因为这两个民族有一个共性，把消费看成是耻辱，节约看成是美德。这种美德在日本人身上得到了百分之百的体现，比如从个人资产来说，现在日本人在银行的存款是1500兆日元，是非常大的一笔钱，他们不动。张纪浔称：“中国为什么会有这么多人买房，就是中国的贷款方式有问题。你买第一栋房子作为担保然后买二栋、三栋，实际上还是第一栋的钱，这在日本是不可能的，这和日本的监控体系有关系。当你到银行贷款的时候，他会把你的资信情况全部调出来。当然，监控体系的生成，也是出于教训，1989年的时候，日本不动产投资者期待房价升高、股票高涨，但是这十年的泡沫，给了他们强烈的教训，他们现在都存在银行，他们非常相信银行。”

任志强对于日本和中国房地产市场之间的比较不以为然。“很多人把日本经济泡沫和中国对比，其实两者的问题仅仅是表面相同而已。”任志强并不同意两者的相似之处。“首先他们的土地是私有化的。其次美元升值以后，人民币不能自由兑换美元，而日本人则可以。当年日本人都出去买美国资产，在洛克菲勒中心上虽然赔了2亿美元，但是卖掉之后，换回日元还是赚了。这些刚性条件，使中日房地产其实难以简单比照。”

在集约利用资源的问题上，土地资源匮乏的日本，显然有着不俗经验。张纪浔认为，日本对于土地的集约利用、建筑的节能减排、地震制度等都是值得中国学习的。“日本的住宅在一楼肯定有房屋管理，有一些方便住户的东西，这些都是程序化的东西。在建筑配比较高的房间内，房子里你按一个按钮，整个热能就可以进行调制、变化。房子里的管道配置都是从地板底下走的，易于控制，节能明显。”相比之下，中国的豪宅更讲究欧美式的奢华，空间很大，装修得金碧辉煌，放眼尽是夏威夷建筑、欧洲莱特式建筑，或许是好的建筑概念，但从集约性、节能性上看，显然并不适合人多地少的国情。（来源：星岛环球网）

易宪容：房地产暴利时代行将结 束泡沫正在破灭

近日，出席房交会的经济学家、“地产大嘴”易宪容再次放炮，包括武汉在内的部分城市，过多投资导致的房地产泡沫正在破灭，房地产暴利时代行将结束。投资比例越大，降价空间也越大易宪容说,房地产项目开发周期一般只有1－3年，加点利息影响不大，对贷款买房的投资人就不一样了，还贷的压力是空前的。

房价下降，先是从深圳等地开始，就是因为这些地方投资购房比例太高。包括武汉在部分城市，由于前几年投资购房的增加，导致房价不同程度的泡沫，投资购房比例越大，泡沫越大，降价空间也越大。

暴利时代行将结束

易宪容认为,随着调控政策的调整，房地产业那种很便利、很暴利的方式没有了。从长远来看，房地产市场发展不会有大的问题，在大规模的城市化进程中，前景还是好的。先打折的楼盘，可能只要让利5%，就能把房子卖了，但后来跟进的，可能让利10%还不好卖。

从未预测过房价降多少

有记者问到，2005年易宪容在武汉演讲时，曾炮轰房价，如武汉会跌30%。但这3年间，很多地方房价翻了一番，武汉的均价涨了2000多元，该作如何解释？“老有人说我对房子预测不准，但实际上我从来就没有预测过房价。”易宪容辩解说，房价会大涨也会大跌，只要强调市场经济法则的人，就不会去预测。

责任编辑：周雨