面积翻了三倍多

　　去年初，合肥市对辖区内约700平方公里的土地进行了定级和基准地价的评估。短短一年后，合肥市再次决定重新评估基准地价，只是，这次评估的土地面积扩大到了2400平方公里。短短一年时间，面积为何扩大了三倍多？

　　合肥市国土局土地利用处处长徐国平说，以前，政府在考察地价时，着眼点往往局限于老城区、市区，这样的视野无疑落后于城市的发展速度。按照目前公布的招标公告，这次更新基准地价，涉及到的土地包括了“141”组团的全部范围。所谓“141”组团，是指合肥市2005年制定的“141”城市空间发展战略，即一个主城区、四大组团、一个滨湖新区。此举摒弃了“摊大饼”式的城市发展模式，采取了城市由单中心向多中心转变、与周边城镇呈一体化发展的规划新理念。在此情况下，面积自然数倍增加。

　　当然，面积增加更与合肥市社会经济和城市建设的迅速发展有关。如“二环九射”道路网的形成，各大开发园区的迅猛发展等，已导致城市地域结构、发展方向等发生重大变化，原先土地级别划分和基准地价已难以适应当前乃至今后土地市场的发展、科学管理土地的需要。

　　此外，“现在将三县等地纳入整个基准地价的评估体系中，一方面明确了‘大合肥’的概念，另一方面，也更有利于城市的统筹发展。”徐国平说。

　　对此，开发商的感受似乎更深。“以往，业内在评价合肥楼市时，往往不谈三县，但近期三县的房价也在不断攀升。”“华润”相关人士称，目前肥东、肥西等地城关新建商品住宅销售均价就已达到2500元/平方米以上，如果再将这些地区排除在基准地价评估范围外，难免不妥。不少开发商也表示，今后再开发楼盘，“眼光要放长远了”。

　　基准地价更新提速

　　所谓基准地价，按国家标准规定，是指城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日(指估价结果对应的日期)上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

　　据徐国平介绍，合肥市国有土地使用权基准地价一般每隔2至3年调整一次。一般而言，只有在类似深圳等快速发展的城市，基准地价才会每年更新一次。但是，对去年才更新了基准地价的合肥，为何今年又更新？

　　对此，国土资源部相关文件似乎给出了答案：基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整，“凡现有基准地价已三年以上未及时更新或当地地价水平已发生重大变化的，必须立即着手部署基准地价更新工作”。其实，近期省城举行的数次土地拍卖，已让各界对合肥地价有了全新的认识。以10月10日一场土地拍卖为例，6宗共639.096亩的土地，总成交价近25亿元，超出参考总价13.5亿元！

　　徐国平也同时表示，基准地价的更新也反映了城市配套和基础建设的发展速度。目前，“四大组团”规划建设已经启动，改造拓宽了7条城市出入口道路，北部新城规划原则通过评审。3.5平方公里的滨湖新区启动区已初见形象，区内11条道路建成通车，连接主城区与滨湖新区全长12公里的徽州大道和BRT快速公交已投入使用。这些因素，都决定了基准地价更新的迫在眉睫。

　　价影响市场走势？

　　国土部门相关人士表示，更新后的基准地价标准将争取在年内公布。对相关人士预估的基准地价的上浮，主管部门并未否定。只是，上浮幅度只有在评估之后方可得知。

　　据了解，此次基准地价调整是按不同的土地级别分别评估和测算的商业、住宅、工业等各类用地土地使用权的平均价格。据国土部门的专家介绍，具体地块的出让底价、交易底价可以由基准地价结合地块大小、形状、容积率、土地使用年限、区域因素、市场情况、产业政策等基准地价修正系数测算。因此，省城不少开发商认为，基准地价的高低在一定程度上对房价有影响，如何以一个合理的价格取得土地，今后可以用基准地价作为参考。而一位二手房中介从业者则称，基准地价的调整，会给二手房交易双方带来心理上的影响。

　　那么，基准地价上调，房价会不会因此而上扬？

　　对此，国土部门的专家给出了否定的回答。首先，从时间角度看，基准地价评估确定的，是某一估价期日(即某一基准日期)的法定最高年期土地使用权区域平均价格。因此，从根本上来讲，基准地价评估其实是对评估基准日这个日子以前一段时间的地价的回顾总结，而不是对评估基准日这个日子以后地价的预测展望。

　　其次，基准地价评估结果只是反映设定基准条件下的地价水平，而具体宗地条件(尤其是商业、住宅用地)往往是十分复杂的，由基准地价经系数法修正到具体的宗地地价，往往存在着修正不到位的现象，因此，在绝大多数土地市场比较发达的地方，基准地价系数修正法大多已经弃之不用，而代替以直接的评估方法，如市场比较法、剩余法、收益还原法等。在确定“招拍挂”底价时，基准地价至多只是作一下参考。

　　最后，商业居住用地成交价格主要取决于土地市场供需状况，而非基准地价。基准地价甚至高于出让底价，并不能替代市场成交价格。“因此，基准地价的调整、更新，对房价影响有限。”

　　省城新一轮基准地价更新工作已经启动。与以往仅对辖区内约700平方公里土地进行定级和评估不同的是，今年，合肥市城市基准地价更新总面积扩大到了约2400平方公里，一下增加了三倍多。对此，相关人士认为，面积增加只是表象，其深层次原因是“大合肥”城市概念的明确，传递的是大建设下的“合肥速度”。(赵大名、何云祥、张伟)

责任编辑：周雨