２００６年８月１９日，央行将个人自营性住房贷款５年以上的利率上调至６．８４％，随后又分别于今年５次加息，个人自营性房贷利率５年期以上已调高至７．８３％，加息的幅度接近１％。截至目前央行今年的５次加息，对于“老房贷”们来说，明年１月１日起要一次性消化５次加息所增加的负担，我们身边出现了大量提前还贷的市民。

    自己的情况提前还贷是否有利？采取哪种还贷方式更合理？本报将为你展示提前还贷全过程，为众多的“老房贷”们提供一份参考。
１３万元１０年期月供将增６７元    “老房贷”选择：全部还清

    贷款情况：２００４年，方女士在颐和花园购买了一套商品房，从中国银行商业贷款１３万元，采取等额还款方式，１０年还款期
。
    今年１１月初一次性还贷１０万元，全部还清贷款。

    还款理由：明年元旦，房贷将统一执行新利率。截至目前今年的５次加息，加息密度特别大，贷款虽不多，明年加息后的月供在１５００左右，还款压力不大，但加息的脚步不知何时能停止，把住房贷款的所有欠款还清比较明智。

    专家点评：如果房贷不多，且还款的所剩还款项主要是本金的情况下，提前还贷意义不大。如果市民手头有闲散资金，又没有什么太好的投资方向，可以选择提前还款。

    如果市民遇到这种情况，有好的投资途径，尤其是使用公积金贷款的“老房贷”，贷款利率远远低于商业贷款，没有必要急着还款。

２２万元１５年期月供将增１２３元

    “老房贷”选择：提前还部分贷款，月供减少

    贷款情况：２００６年，张先生在元一·名城购买了一套商品房，从工商银行商业贷款２２万元，采取等额还款方式，１５年还款期。今年１１月正在办理提前还贷业务，准备提前还贷５万元，减少以后的月供。

    还款理由：月供２０００多元有压力，所以我将全年的积蓄全部用来提前还贷。我选择了提前还贷一部分，以后月供减少，总还款年限不变的方式，这样可以缓解我平时还款的压力。

    专家点评：以自己的能力提前还贷是比较实际的选择。很多贷款按揭户是适婚适孕年龄，可能面临着筹划婚礼或筹划增加家庭人口的问题，如果近期有相关计划，在提前还贷的问题上要慎重考虑。用完家中积蓄资金，家庭出现新的转变时，一些新增加的支出要预先计算入家庭开支内，不要造成自己手头拮据的状况。

    同时，以理财角度来说，如果你有投资创业的其他机会，就没必要提前还贷，因为银行一般商业贷款利率要远远高于房贷利率，为还贷用完自己的积蓄，再为了投资创业贷款不划算。或者你有其他投资机会，如果能拿到超过５％的收益。也没有必要急着还款。

４０万元３０年期月供将增２７０元 

  “老房贷”选择：提前还部分贷款，年限减少

    贷款情况：２００６年，李先生在百合公寓购买了一套商品房，从工商银行商业贷款４０万元，采取等额还款方式，３０年还款期。正咨询办理提前还贷业务，准备提前还贷１０万元，今后月供不变，缩短还款的年限。

    还款理由：我属于平时工资稳定，年底有一笔较大金额奖金的上班族。今年年底约１０万元的奖金本来打算用于投资理财的，但目前股市不稳定，加息密度又高的情况，我决定把１０万元用来提前还贷。我提前还贷选择的是以后的月供不变，但将总的贷款年限减少的方式。

    专家点评：提前还房贷，贷款按揭户还要选择好适合自己的还款方式。李先生选择了部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短的方式。这种方式所节省的利息相较别的还款方式节约较多。是比较合理的部分提前还款方式。

    但如果是贷款按揭户的每月月供压力较大，也可采取部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变的方式，这样，月供的压力要小一些。

提前还贷“计算器”

    目前，房贷按揭者采取的多数为等额还款方式。２００６年８月１９日，央行将个人自营性住房贷款５年以上的利率上调至６．８４％，今年５次加息，个人自营性房贷利率５年期以上已调高至７．８３％。

    明年元旦后执行新利率，今年５次加息对房贷按揭者产生的影响，房贷按揭者可以算出利率上涨后每万元房贷的增加额，最后将所借房贷的数额乘以这个增加额，算出明年月供增加了多少。例如２０年期的房贷，房贷利率在２００７年为６．８４％时，１万元按揭额的月供为７６．５７２４元，而房贷利率为７．８３％时对应的月供为８２．５８９１元。也就是说，２０年期的每万元房贷因今年５次加息而引起的月供增加额是６．０１６７元，贷款２０年的房贷按揭者，可以以贷款总额乘以这个数字，计算出自己会增加的月供。

    等额还款五年以上的房贷按揭者可借我们提供的小计算器，算出今年５次加息后月供大致增加额，做到心里有个底。

    贷款年限      每万元房贷月供增加额    １０年期               ５．１４５７元
    １５年期               ５．５９５７元
    ２０年期               ６．０１６７元
    ２５年期               ６．３９８４元
    ３０年期               ６．７３５６元
    如果你贷款额为２０万元，贷款年限１０年，明年的月供增加额为：５．１４５７元×２０＝１０２．９１４元。

    如果你贷款额为３５万元，贷款年限２５年，明年的月供增加额为：６．３９８４元×３５＝２２３．９４４元。

五种提前还贷方式

    记者了解到，目前银行业提供给客户的提前还房贷方式主要有以下几种。房贷按揭者可根据情况，选择一种最合适自己的还款方式。

    Ａ．将剩余的全部贷款一次性还清。这种方式主要还所欠的本金，以后不用还利息，但已付的利息不退。
    Ｂ．部分提前还款，月供不变，还款期限缩短。这种方式所节省的利息较多。
    Ｃ．部分提前还款，月供减少，还款期限不变。减小了月供负担，但节省程度低于Ｂ种方式。
    Ｄ．部分提前还款，月供减少，还款期限缩短。这样节省利息较多。
    Ｅ．部分提前还款，月供增加，还款期限缩短。可减少利息。

    记者了解到，Ａ和Ｅ两种还贷方式最经济，但一次性支出大。Ｂ比Ｃ种方式节省利息更多。但是，选择哪种提前还贷方式，最重要的是考虑到自己的经济情况，要慎重选择。

    同时，对于２００６年之前购房贷款的客户是需要交纳保险费用的。所以提前还贷，还存在一个退保问题。市民在提前还贷前也要咨询如何退保。

责任编辑：朱宇