2008年1月，大多数银行的住房商业贷款将执行新利率。

　　为什么说“大多数”呢？那是因为少数股份制银行每月更新一次，实行最新的利率，而不是每年更新一次。这些银行已经调过了。

　　这意味着，从2008年1月起，我省大多数贷款买房人，将不得不一次性消化5次加息所增加的负担。想知道你要多还多少钱吗？你现在就想提前还款吗？

　　叠加效应

　　月供最多增加10%

　　2006年8月加息后，5年期以上贷款年利率为6.84%。也就是说，从今年1月到现在，大多数商业银行在住房商业贷款方面执行这样的利率标准。

　　如果一位市民享受基准利率(即没有在6.84%的年利率基础上打个折扣)，他贷款20万元，期限30年，目前他每个月的月供支出大约为1309元，等到2008年1月，银行开始执行新的利率标准，他每个月的月供就要增加到1443元，差不多增加了10.2%。

　　如果这位市民购买的是第一套住房，可以享受优惠利率(即在6.84%的年利率基础上打个8.5折)，贷款20万元，期限30年，目前他每个月的月供支出大约为1175元，等到2008年1月，银行执行新的利率标准后，他每个月的月供就要增加到1284元，差不多增加了9.3%。

　　计算结果显示，月供上涨的幅度和贷款金额的多寡没有关系。相反，月供上涨的幅度只和利率、期限有关系。

　　同样情况下，如果王先生享受基准利率，张先生却能享受优惠利率，那么张先生月供增加的幅度就要小一些。

　　如果都能享受优惠利率，期限越短，月供增加的幅度就越小。不论你贷款多少钱，贷款30年，月供差不多要增加9.2%，如果你贷款20年，月供只会增加6.7%左右。如果你只贷款10年，月供只会增加3%~4%。

　　特殊情况

　　谁不适合提前还贷

　　“如果你获得贷款的时间不长，你就比较适合提前还贷，”银行理财师表示，在贷款初期，同样金额的月供中，利息占“大头”，这时候提前还款更能节省利息。

　　“譬如说，你在一年前贷款20万元15年，采取等额本息方式还款，如果你现在提前还款5万元，缩短贷款年限、月供基本不变，你可以节省5.8万元利息；如果你是2000年按揭贷款20万元15年，现在提前还款5万元，就只能节省2.6万元利息。”银行理财师表示，如果按揭还款快接近“尾声”，提前还款意义不是很大。

　　少数市民会选择“等额本金”的还款方式，这种还款方式下，一开始月供较多，随着时间推移月供越来越少，当然减少的只是利息，这种还款方式中，按揭还款一旦接近“尾声”，比“等额本息”还款方式更不值得提前还款。

　　如果是公积金贷款，由于利率较低，也没有必要刻意去提前还款。“很多家庭既有公积金贷款，又有商业贷款。如果打算提前还款的话，肯定先去还商业贷款。”

　　还有一些市民，如果找到一些合适的投资渠道，能够确保一定的收益，也不宜急着还贷。

　　对于那些迫切希望提前还款的市民，银行人士也建议“量力而行”，一定要为家庭生活留下足够的机动资金。

　　实例计算

　　看看你月供增加多少

　　考虑到绝大多数市民采取“等额本息”的还款方式，我们这里也就用这种方式算一算5次加息究竟增加了多少月供支出。

　　为了方便读者比较，我们以1万元贷款为例，同时设置了10年、15年、20年、30年四种不同的年限，而且考虑到享受“基准利率”和“优惠利率”两种不同的情形，分别计算出利率上调之前、利率上调之后，各自的月供情况(详细情况请见表)。

　　如果一位市民贷款15年，享受基准利率，即年利率为6.84%，1万元贷款当前的月供大约为89元，而房贷利率明年起上调至7.83%后，每个月的月供大约为94.6元。

　　也就是说，15年期的贷款中，每万元房贷因今年5次加息而引起的月供增加额大约是5.6元。如果你贷款20万元，就将1万元对应的月供乘以20，就能得出利率上调之前月供大约为1780元，利率上调之后月供上涨至1892元，差不多上涨了112元。

　　同样的方式，我们可以计算出“优惠利率”下，1万元20年期贷款当前的月供大约为70.6元，利率上调后月供增加至75.5，大约增加了4.9元。如果你贷款了31万元，将这些数字分别乘以31，也能马上计算出你的月供相应的变化情况。

　　友情提醒

　　提前还贷做好准备

　　如果一些市民留意到月供将增加很多，觉得太吃亏了，于是很想去银行提前还款。那么，在准备好钱之外，还得做好两个准备。

　　市民首先得找出当初签订的贷款合同，仔细阅读一下“提前还款”部分的相关条款。因为在早期的一些贷款合同中，一些银行不允许提前还款，如果真是这样，那就麻烦了。市民最好选择银行不忙的时候，而不是年关去和银行商量提前还款的事儿。

　　市民还得详细了解银行的其他规定，譬如准备好三五百元钱的违约金，譬如提前还款部分至少要达到1万元。

　　在详细阅读了这些条款后，大多数市民还得提前去银行“打招呼”，提前提交申请报告。虽然在以前的文章中，我们抱怨一些银行网点提前预约的时间太长，但是这个过程只好去忍受。

　　相关链接

　　提前还贷方式

　　提前还贷主要有以下几种方式，市民可以根据实际情况，选择适合自己的还款方式。

　　1.提前一次性还清。市民可以前往银行网点，问清按揭贷款如今还剩下多少本金，一次性还清。此后两不相欠，但是，一些银行还要求市民额外支付一定比例(一般千分之几)的违约金。

　　2.提前还一部分款。大多数市民因为资金有限，只能选择这种还款方式。这种方式又分为多种情形，一是月供大体不变，缩短还款期限。这种方式相对更能节省利息。二是贷款期限不变，减少月供，这种方式节省的利息要少一些。三是将还款期限和月供同时减少，这种方式节省的利息相对适中。

　　一般来说，针对市民的部分提前还款，银行大多数只能支持前两种方式，一些银行不同意月供和期限均减少的方式。

　　需要提醒的是，市民在提前还款时不仅要考虑节省利息的多寡，更要考虑自身的承受能力。

基准利率月供对照表
   

            1 0 年        1 5 年      2 0 年      3 0 年
加息前月供  1 1 5 . 3 元  8 9 元      7 6 . 6 元  6 5 . 5 元
加息后月供  1 2 0 . 4 元  9 4 . 6 元  8 2 . 6 元  7 2 . 2 元
月供增加    5 . 1 元      5 . 6 元    6 元        6 . 7 元
   
1万元为例，五次加息前利率6.84%，加息后利率为7.83%。

8.5折优惠利率月供对照表
   

            1 0 年        1 5 年      2 0 年      3 0 年
加息前月供  1 1 1 . 1 元  8 3 . 4 元  7 0 . 6 元  5 8 . 8 元
加息后月供  1 1 4 . 3 元  8 8 元      7 5 . 5 元  6 4 . 2 元
月供增加    3 . 2 元      4 . 6 元    4 . 9 元    5 . 4 元
   
1万元为例，五次加息前利率5.814%，加息后利率为6.656%。

责任编辑：朱宇