●提示

    六大细节检验住房质量

    一、检查房屋有无裂缝，特别需要注意，如果承重墙有裂缝且贯穿整个墙面，说明该房存在危险隐患；二、检查房屋有无倾斜。可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度；三、检查墙面、地面是否平整光洁，厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能存在裂痕和空鼓；四、检查门窗、阳台等部位有无开裂现象，开关门是否顺畅，如果阳台有裂缝比较危险；五、检查房屋有无渗漏。如果房屋墙面有变色、起泡、脱皮等现象，说明存在渗漏问题。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏；六、检查卫生间、厨房地面是否做过防水处理。看出水口走水是否通畅。

    ●资料链接

    收房紧盯“三书两表一证”

    只有具备以下文件，房屋才具有交付使用的条件，所以以下文件要记清，同时记住要看原件而不是复印件。如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

    1.《竣工验收备案表》

    《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项，购房者都有权拒绝收房。

    2.《住宅质量保证书》

    《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

    3.《住宅使用说明书》

    《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

    4.《建设工程质量认定证书》

    5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

    6.实测面积登记表验收坚守“先验后收”

    收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”

    即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)，确认无误后再签署收房文件。

    1.检测房屋面积：

    要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

    2.检验房屋质量：

    购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：

    房屋本身的质量，景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定，装修质量。注意不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。

    ●房屋质量，买房人心中永远的痛

    房屋质量问题一直是困扰买房人的难题。因此，出现了一个专门替买房人验房的新职业———专业验房师。这个让房地产开发商尴尬的附属行业目前看来生意还不错。

    验房师透露“80%以上房子都有质量问题”，也有开发商对记者表示，天之骄子、逸翠园等项目的质量纠纷决非个案，“还有比这更严重的，有个项目曾出现因为楼板承重不达标而摔伤业主的事情。后来也不了了之了。”

    相对于近两年火爆的房地产市场，人们更多地关注于房价走势，但房屋质量这个更关乎买房人切身利益的问题实际上并没有被解决，在消协有关房地产的投诉中，房屋质量问题一直高居榜首。

    北京汇佳律师事务所主任律师邱宝昌认为，开发商、施工单位和监理单位，是决定房地产产品质量的三方，而这三方之间存在着一条割不断的“利益链”。“施工单位和监理单位的费用都是开发商来出，所以它们两方都是受制于开发商的，很多时候监理单位监督工程质量的职责不能够很好地履行。”邱宝昌说，“不过既然房子是开发商卖给消费者的，就要对消费者负责，至于内部如何管理是发展商的责任。”

    ●利益链控制下的房屋质量监管体系

    “分户验收”曾被看作是房地产质量监管体系走向规范化的重要一步，然而从一个个闹得沸沸扬扬房屋质量纠纷看来，收房季仍是发展商的重大考验。究其原因，邱宝昌认为这是因为我国在房地产产品的质量监测方面存在漏洞。

    另一方面，本应在房子生产过程中及时纠错的监理单位也不能发挥应有作用。“不切断这个利益链，房屋质量就难以得到保证。”邱宝昌提出，引入不与开发商产生利益关系的第三方作为监督部门也许是解决此类问题的好方法。另外，“应该有政府部门为此负责。不然，发了竣工验收备案表却不能确保房子安全合格，政府部门的公信力何在？”

    就逸翠园如何取得竣工验收备案表一事，记者以普通业主身份致电朝阳区建委，答复是“竣工验收只是政府对开发建设单位的一种监督，拿到竣工验收备案表并不意味着房屋质量一定没问题。”北京市还没有过小区重新验收的先例，建委是否会对逸翠园重新验收也尚无定论。

    ●提醒

    如何降低入住风险

    合同约定越详细越好

    先交钱（缴纳公共维修基金、契税、一定物业管理费等），后验收的一贯收房规则虽然被众多法律专家认定不符合交易惯例的公平原则，但在目前的卖方市场下，买房人要保护自身权益似乎只能另辟蹊径。

    北京市建委给出的建议是从签订合同入手：消费者在签订购房合同时，要将保障权益的部分详细写进去，并且要注意避免含混不清和感官性的描述，比如“墙面平整”中的“平整”如何判定？这就要写明误差范围，精装修房面临的陷阱更多，如“XX厨具或同档次品牌”，如有可能，应对“同档次”尽量约定清楚。一旦出现问题，凭合同向开发商依法索赔，另外，不要就法律法规中没有明确规定的原则与开发商签订不平等协议。

    邱宝昌提示消费者：中华人民共和国合同法第三十九条内容为：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。如果合同条款违背了公平原则，该条款无效。

    公共配套不可忽视

    另外，除了每套房可能出现的质量问题，近来收房的小区也屡屡出现由于社区配套跟不上或是公共部分存在质量问题而产生的纠纷情况。律师提醒消费者，公共部分不包含在分户验收的范围内，而且常常成为收房过程中的盲点。因此，对于社区配套，包括会所建设、车位配比、园林绿化等，业主在买房时就应看清合同，及时在合同中进行详细约定，以便日后收房时发现此类问题，可以有据可查。（郑杉杉）

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