月末聊宅：聚焦七部委房产新政:调控猛药=市场良方?
主持人：
葛晓燕 邓瑜
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编者按——
说２００５年是“地产政策年”一点也不过分，继央行房贷新政、国务院“八条铁规”稳定房价措施公布之后，近日，政府再出调控新政，建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，比如，购房须实名，期房禁转让，买房不足两年转让须征全额营业税等，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。犹如一石激起千层浪，楼市再掀波澜。
在短短不到半年的时间里，地产政策接连出台，这在任何一个行业里都是没有先例的，而这次政策涉及到的环节之多也是罕见的。有人认为这是对房地产市场房价虚高现象的一次革命，房价将由此出现“拐点”；更多的人认为这不过是稳定房价过快上升的一种调控举措，新政并非“打压”，意在“规范”，房价依然会按照市场规律呈稳步上升态势。笔者认为：在迷茫和不明朗的市场心态下，任何主观性推断都显得底气不足。房地产市场走势是不以人的意志为转移的，房价最终还是由供求关系来自行调节的，市场就是硬道理，也是评判和检验的唯一标准，维护房地产市场的健康持续发展才是政策的出台初衷和终极目标。《月末聊宅》本期话题：聚焦七部委“房产新政”，让我们听听业内人士的说法。·潘宜彬·
主持人的话：
合肥房地产市场日新月异、风云变幻。正确把握市场脉搏，促进楼市健康发展，始终是主流媒体的职责所在。《月末聊宅》旨在为广大业内人士、开发商和购房者之间搭建一个交流和学习的平台。每期将就一个合肥房地产市场大家所共同关注的话题展开交流和讨论。月末聊宅——关注楼市热点，倾听业界之声，欢迎房地产业内人士和广大市民积极参与，各抒己见，畅所欲言，共同为促进和维护合肥房地产市场健康持续发展出谋划策。
市场良方？
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《意见》规定，２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年含２年转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年含２年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。 享受优惠政策的住房普通住宅）原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１．０以上、单套建筑面积在１２０平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。
聚焦七部委“房产新政”——
“新政”——对我市影响不会太大
李慧秋（市房产局总工程师）七部委通知中三个原则讲的很明确。单套面积、容积率以及价格三个原则都具备的话，就是普通住宅，这样依然延续现在的房地产一些政策，如办证、上市交易等。首先，根据面积原则对照合肥市目前房地产住宅市场，从单套房屋面积上看，受到新政策的影响不大。其次，从容积率方面来看，我市的别墅容积率大都在１．０之上，何况普通住宅？我市的普通住宅容积率大多在１．３－１．５之间。从同一地段房屋价格来讲，原则规定实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的１．２倍的房屋为普通商品房。价格原则方面很难判断，同一地段的商品房档次、容积率、定位都不同，这就不可类比。
国家出台的三条原则目的并不是要把房地产市场冷下来，而是引导房地产健康、持续地发展，抑制房价上涨过快以及挤压部分城市房地产泡沫。我市这几年房价虽然上涨很快，但是客观的说建筑开发成本也在快速增加。这些增加成本也都体现在房价上。即使如此，我市的房屋均价仅在３０００元／平方米左右。综上所述，我市房价泡沫成分较小，房价想降下来是很困难的。
总的来说国家出台这个政策还是比较积极、及时的。新政策能够起到以下作用：调节市场供应结构；加大普通商品房、经济适用房的供应；遏制房地产投机炒作行为；规范开发商的经营行为；促进住宅结构体系完善等。
“新政”防范经营风险
董熙惠（工行省分行住房金融业务部副总经理） ２００３年以来，国家出台了一系列针对房地产行业的宏观调控政策，我们银行对国家调控政策是非常重视的而又敏感的。由于国有商业银行制定的各项信贷政策必须要符合国家宏观政策和产业政策，我们工商银行实行一级法人制，如果对国家政策研究不透、把握不准，容易形成一个非常大的系统风险和全局风险，２００３年央行１２１文件出台，主要是针对开发商企业，１２１文件还提高了期房按揭贷款的标准，多层、高层项目必须达到封顶后银行才能办理个人购房按揭贷款，这些政策变化实际上是对开发企业资金逐渐收紧，门槛也提高了。２００４年以来的两次对住房贷款调息，是国家对房地产行业政策高速的一个信号，最近的一次加息，实际上是取消住房按揭贷款的优惠利率，使之恢复到普通贷款利率水平上。目前我们工商银行还是执行央行指导利率的下限利率还是低于普通贷款利率的。
这次七部委新政与上次国务院老８条比较，老８条主要是对稳定商品房价格提出了宏观上的要求，这次七部委下发的政策内容是实实在在的，而且综合性比较强，方方面面都涉及到了，比如涉及到政府、税务、土地部门、规划部门、银行等。要想使房地产健康、稳步发展，就得从各个方面进行综合控制管理。去年我们工行按照国家宏观政策的要求，已经对个人住房按揭贷款和房地产开发贷款业务品种进行调整，客观地讲，此次新政的出台，我们是坚决拥护并严格执行的，我们更希望政府在稳定房价上做更多的细致工作，作为金融银行信贷工作对国家政策的理解和执行要求很高，但是有些规定和政策执行起来还是有些困难的，虽然国家对房地产行业也出台了、央行也作了规定，银监会也下发通知了，但是有些政策银行与政府不完全配套，以至于招待起来不能完全达到目的，所以希望今后国家出台新政策要兼顾各方，使其相互衔接，只有各项规定一致起来才能便于真正执行。
“新政”——初见成效
丁涛（华润置地）本次调控从总体上来说是对上几轮政策的延续。从大的宏观方面来看，媒体和开发商对这次政策的反应还是非常强烈的，政府的这次调控初见成效，从根本上来说政府本次调控的主要目的是抑制过快上涨的房价，控制房地产的过大规模投资，长期来看对房地产行业的健康发展是非常有利的。也许有人会问调控后房价会不会下跌？那我们从七部委的文件来看，首先，房地产业是国民经济的支柱产业；其次房地产业的上涨幅度过快，没有出现“打压过高房价”的字眼。从这些方面来看政府主要是力求稳定而不是打压房价。从这段时间楼市的反映情况来看，新政出台后，出现了部分消费者持币观望的情况，从而造成上半年的成交量较去年都有不同程度的下滑，从价格方面来看价格没有下跌迹象，总体来说还是基本稳定的。合肥楼市经过一年的洗礼，大部分开发商和消费者会从２００４年那种亢奋的状态逐渐趋于冷静，开发商会更加注重产品和服务质量。
细则有望出台
黄敏（合肥市地税局税政一处）：一方面，我来谈谈个人在销售住房过程中涉及的相关地方税税收政策问题。这次国家下发的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》在个人售房的税收政策方面只对营业税做了调整，相关的土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也维持不变。
下面就个人售房所涉及的地方税各税的政策做一个简单介绍：一是营业税。这次新政策规定从今年６月１日起，对个人购买住房时间不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人购买普通住房超过２年转手的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年转手的，销售时按售房收入减买价的差额征收营业税。营业税的税率为５％。对普通住房的标准及使用年限等相关政策的把握除七部委文件中已明确的外，我们还要依据我省将要下发的具体规定。二是随营业税税额征收的７％的城建税和３％的教育费附加也要一并征收。三是土地增值税。土地增值税是按纳税人转让房地产所取得的增值额按３０％至６０％的四级超率累进税率来计算。国家的优惠政策规定：对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。我省的优惠政策中规定：个人转让自用住房时，对居住５年以上的住房转让暂免征收土地增值税，对居住３至５年的可减征土地增值税，这其中涉及到的居住年限是以取得房屋所有权之后的年限来算。四是个人所得税。个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为２０％。国家的优惠政策规定：对出售自有住房并拟在现住房出售１年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税；对个人转让自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。五是印花税。印花税是房屋买卖双方按销售额的万分之五征收。
另一方面，谈谈此次税收政策调整的具体执行问题。个人于６月１日后转让房产的，必须按国家此次新的政策规定缴纳税款，主动到税务部门申报纳税。目前我局还没有收到省地税局此政策的相关文件，待上级部门文件下发后，我局将会根据我市的实际情况出台具体明细的征管办法。
总之，我们合肥市地税局的各级征收机关都会严格按照国家七部委文件及相关的税收政策来执行，加强征管，严格执法，确保此次调整住房转让环节营业税等政策落实到位，为搞好合肥房地产住宅业的宏观调控履行好自己的职责。
徐敏（合肥众望置业）新政对一些要素进行的调整，比如小房型的供应，经济适用房的供应等，还有两年内交易税费的增加，这些将影响购房人对预期的判断。加上近期一些媒介对上海房价的报道，造成了一种房价下跌的误解。其实对房价涨与跌的判断，关健要看需求，也要看开发商的综合成本。总体上看，房价趋升是一种方向，因为经济的增长，城市化进程的加快，这是必然的。但短期内，受新政的调整作用，增长的幅度会变缓，加上买涨不买跌的心理习惯，几个月内销售不快的局面将会持续数个月，之后该买的还得要买，因为不真实的需求已被赶出需求之外。
“新政”——打击投机行为
曹松华（新鸿意地产）：国务院七部委出台的房产新政首先明确房地产是我国的支柱产业，它的地位不动摇，“新政”是为了保证房地产的健康稳定发展。对合肥的影响不是很大，一个新政策的出现势必会带来市场的一些短期反映，静下心来分析一下，“新政”的出台打击的是房地产市场中的炒房投机行为，那我们来看，所谓房地产投机行为不同于房地产投资行为，投资性购房的交易行为是长期的，而投机行为则是希望短期内脱手。
一个产品涨幅过快对产品本身都是不利的，打击投机行为有利于房产的正常发展。因为投机者越多，房地产的需求就越不真实。就短时间来说，新政会影响房价的增涨幅。一套好房子，我们放到市场上大家都想要，有政府机关的公务员，有公司的白领阶层，有商界的金领阶层，有下岗职工，可能大家都会想买，但是只有有购买能力的人的需求才是市场的需求，而真实的市场需求不同于投机的需求，买回来的房子有的是自己住的，还有的是用来投资或其它。投资行为的需求是让房产迷茫的原因，房产新政打击的就是不真实的需求，对真正的买房者的利益是不会有影响的。
“新政”——提升开发品质
信德置业：现阶段大家最关心的还是新政对房市的影响，新政的实施对一些有实力的开发商来说，也许会迎来春天，因为２００３年２００４年尽管市场是非常旺盛的，但整个合肥的房市鱼龙混杂，尽管如此无论是大的、小的开发商都赚的盆满钵满，从而导致一些大的开发商没有得到更好的展示，新政的实施对他们来说无疑是一次很好的提升。新政的到来使得投资者和投机者变的越来越少，从而我们面对的更多的是真正想买房的人，对于这类人来讲，市场是永远存在高、中、低档的，那么就要看准自己的消费群。拿政务新区来讲，也许在一段时间内大家有可能举棋不定，但仅管这样价格仍然不会下跌，因为更多的时候价格和品质是成正比的。
“新政”——规范市场
赵明（桃园房产）：即将在６月１日出台的“新政”虽然在广大市民中被传的沸沸扬扬，但具体实施后会产生什么样的影响还有待事实去检验，从总体上来说，新政策的出台并不是在打压房价，而是在引导市场向更加健康的方向发展，使房价能稳定在一个合理的水平上。
新政策实施后，房价不会有较大幅度的下降，对正常的房屋交费也不会关系到什么不良影响，新政策制定的目的和实施后的影响对于炒房等投机行为将是一个严重的打击，此举有利于净化房屋交费市场，对短期炒房等行为将是一次严重打击，此举有利于净化房屋交易市场，炒房等行为的收敛甚至退出市场，对于房屋交易只有利处，没有弊端。
新政策的出台对于整个市场的运行不会有较大的冲击，以规定政策方式出台的条款对于规范房屋交易市场，规范市场秩序将会是一个良好的推动。
“新政”——稳定房价
胡海俊（辉达房产）：“新政”出台有着深刻的现实背景：１、最近几年房价的过快增长水平和人们的心理承受能力；２、前期的银行加息政策和″八点意见″在实际执行中，效果并不显著；３、鉴于房地产经济在国民经济中的重要地位，要维护社会的稳定及国民经济持续、快速、健康发展，做好房地产行业的健康发展是当务之急，其中关键是控制房价过快增长和稳定住房价格。
对于“新政”应该给予正确的理解：主要是“控制房价过快增长”。“稳定住房价格”政府无意打压现行房价，房价的大起大落都将不利于社会稳定和国民经济的持续、健康发展民用工业。“新政”在使市场的供求关系更加趋于真实的同时也增加了短线投资或投机者的成本，迫使大部分短线投资者或投机者退出这一舞台，或转入中长线投资。从另一方面来看“新政”有可能会影响到购房者的购房信心，持币观望者将会增加，房价短期内可能会同现小幅度波动，但经过一段时间后，房价将趋于稳定并有小幅上涨。
从近期二房交易情况来看主要有以下几种情况：新客户访问量较四月份有所持平；老客户持币观望者有所增加；房源挂牌量较四月份持平；出现了短期投资或投机者急于抛售手中房源，甚至出现保本或略亏抛售情况，对于购房自住者此阶段买进应属最佳时期。
“新政”——最关注房价
殷女士（业主）：作为一个买房的业主，房产新政出台后，自己也有几点感受：首先，看不出新政对换房和投资交易的税收区别。我是出于改善居住条件，在去年买的新房，今年才拿到钥匙。交房时，我感觉新房离自己工作所在地和孩子的学校较远又无直达车，交通不方便，不适合自己目前的生活状态，想换房，但等拿到房产证，已是在６月１日之后，新政开始实施了，虽然这套房子有一定的涨价，但要交易就要按规定和投资者缴纳同样的税金，对我们真想换房的人来说，的确有影响。在二手房公司我看见有业主甚至同时挂卖十几套房，但买房人很少，很多都在持币观望，我认为在新政实施前，象我们换房人急于出手，也不太现实，事实上炒房和换房的区别很大。
另一方面，合肥房价的确涨的过快。虽然我的新房一年来的差价也有近十万，欣喜之余也有想法，我认为合肥市工薪阶层占大多数，为照顾社会大多数，房价不能涨的太快，但也不是说不涨，合理的涨幅老百姓是能接受的。从《家园》上我们经常了解到一些信息，房价涨的太快，和地价有很大关系，钢材等建材也飞涨，过快的涨幅，对老百姓造成不良影响，这就需要宏观政策对房价涨幅、炒房进行调控，这也的确能起到一定的抑制作用。
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