会议时间：2007-11-2 14：30-16：10
会议地点：合肥晚报会议室
记者：有请我们的主持人，请大家掌声来欢迎一下。（鼓掌）
主持人：今天我们要探讨的话题就是最近我们合肥市房价上涨的问题，我们主要谈的就是房价的事。今天8月份以来，好像房价有点超出了我们大家的预料，看看咱们怎么销售，包括合肥房价的涨幅普遍有一个顶峰式的发展。实际上合肥市这几年房价市场有几个波浪式的发展。02、03年都出现过这样的发展，到05年下半年到明年可能又是一个循环的时候。所以今天我们大家坐在这里来，有政府部门，有开发商，有调查公司的各位领导一起来分析一下原因。分析一下为什么近期房屋的销售这些火爆，为什么房价的涨幅比较快，还有一个就是分析一下未来的房价发展趋势，合肥房价市场未来会有什么样的发展。首先我们欢迎我们房产局的李总来给我们做一下分析。大家欢迎！
李总：很高兴参加今天下午的这个会，今天大家在一起聊一下。最近很多人都有很多的意见，我想通过今天的座谈会给大家做做汇总。我想就几个方面的情况给大家报告一下。一个就是目前好像市场上轰轰烈烈的房价涨了很多，很多人就有了各种想法。那么到底市场是个什么情况？一点它不可能代表全面。特别是房地产市场，某一个楼盘的涨跌不能代表整个市场，所以我想先把这个整个情况给大家做一个简单的介绍。
那么，今年1-9月份做了一个结算，我们这只讲住宅，不讲整体的。住宅总投资是185亿元，同比增长27%，这个涨幅比去年来说还是低。就是整体投资里面的住宅比去年的增幅还是下跌了。累计的施工面积比较大，正在施工的面积住宅有2360万平方米，同比增长了33.6%；新开工的是940万平方米，同比增长16%；竣工的是345万平方米，同比增长16%。从这一切的数字来看，那么就今年的施工量、开工量、竣工量都比去年的增加了。特别是施工量。施工量它为什么是同比增长33.6%呢？它是由两年以来的累积的，从去年来讲,开工量是1000多万平方米，今年又是1000多万，就是正在施工的。这是市场现在的情况。 供应量是这样的，就是可预售的是378平方米，同比增长6.5%；可以积攒的是406万，积攒的面积比今年的预售还要多，加在一起就是700多万平方米，我们去年全年的住宅销售量还不到7%。目前我们1-9月份，可预售和积攒的已经超过预算，这是我们供应的量。
控制率的情况就是住宅现在控制在70.2万平方米，就是没有卖掉的，有一年以内的、两年以内的没有卖掉的房子，这个70多万平方米是占控制总数的7.6%，以前这个大概是在10%左右，现在虽然不到10%但也到了7%，这是目前市场的控制率的情况。
销售的情况1-9月份销售了605万平方米，同比增长了90.4%，所以大家都说卖的好，都知道卖的轰轰烈烈的。咱们也看到今年是卖的好，咱不管是不是涨价了，各个楼盘都卖的非常好，同比销售量确实是增长了90%。那么像这样一种情况下，它的价格是怎么样的？1-9月份均价是3186.59元，大家不要不相信，同比增长了2.6%。不光是我们很多开发商认为这个价格根本买不到房子，老百姓要是供不起这个价格根本就住不起房子，现在哪有3100多的房子啊，根本没有。我们现在讲的是均价，很多时候我们觉得这个均价对我们没有什么实际意义。
陈总：包括肥东的吗？
李总：不是，就是我们市区内的。为什么说没有意义呢？第一，不能提高我们的买房，买不到你的价格。第二个，你的均价最高最低的房子并不一定就非常准，因为你统计的也不一定是全部的房子。那么我把每个月都要做一个统计给大家念一下，十月份，我们做了一个关于销售备案的情况进行统计，全市最低价位是新开区，新开区的价格均价是2980元，这是十月份。九月份是2680元，八月份是2560元，七月份是2460元。它确实是涨了，但是涨得很低，涨得并不是很高。最低的是新开区。
最高的高新区，高新区的价位是多少呢？它是4003元，没有突破4500。上个月它是4375元，这是高新区。顺势涨了一点，但是涨的并不太多，也就涨了几十块，还没有涨到两百块钱。那么十月份我们的均价是3277元。这样就是我们销售的情况。
还有一个就是生产供应的结构情况，因为这两年国务院一直都在调控，要把两个70%落实到位。我们质监总部里面也提到了70%。但是我们平均看呢，确实是这样的，从我们的开发商开工的主导户型可能还是90平方米到144平方米之间。我们统计的90平方米以下的户型，只占总量的24.8%。这个数字就是比去年同比上涨2%，但是上涨的幅度不太大，不足25%的是90平方米。144平方米以下，就是90平方米-144平方米占85%，这个量下降了0.3%，这是出一个什么问题呢？就是06年开工的大户型，到07年同时进入市场，它冲击了市场的这个户型比。所以讲两个70%确实是离国家要求的调控的目标还是有距离的。
那么90平方米以下的房屋，它占总投资的15.4%，占总施工面呢是18.7%，新建面积是22%，竣工面积才占到10.3%，销售面积占15%。这说明确实是一个是开工量小，更重要的是投资量少，这一块以后可能还是要加大的。那么，如果大家手上有这种小户型，我建议大家还是早卖，早占领市场，如果大家都一起开了就可能卖不动，如果现在就开了就可能比较有优势。
还有一个关于二手房的问题，二手房的市场直接影响一手房。二手房1-9月份是74万平方米，同比下降18%，均价在2830元。均价倒是上涨了15%。二手房上涨的原因就是由于城市的建设有大量的房屋拆迁，有很多人想买二手房。还有一个就是二手房的价格确实要比一手房要低。还有一个原因就是现在的二手房和前两三年的二手房是有区别了。以前的都是比较陈旧的，环城路以内的小房子、街区、所有中心周边的房子，现在的很多市区调整以后，现在二手房的质量都提高了，就是一手房，没有人去住。有些人要急于出手，所以这个价格就上涨也是市场的总体的情况。
另外的一个就是昨天还是前天有一个资料说，合肥的房价在全国来比排第三，我没有看过这个资料。那么我有一个资料是36个大中城市商品和服务项目价格表，它是8月20号出的，这个一个是平均价格，还有一个是北京、天津、石家庄等这些的省会的城市，以及比较落后的像兰州、西宁、宁夏这些落后的城市，一共是36个大中城市，其中合肥它统计的是普通商品房的住宅房，一环内地段的成套房的每平方米的价格，我们合肥是在倒数第十。当时统计的价格是3850元/平方米，倒数第一的是兰州，价格是2500元。当然和北京、天津是不可以比的，连石家庄都比我们高很多，更不用说上海、深圳他们，更不能比。现在大家注意到合肥的房价确实是不高，但是说倒数第三呢，这个我不敢确定，我没有拿到数据，我看到的是倒数第十。价格确实是在这两个月内是往上涨的，但我想也不是像大家听到的那样涨到1千多，四、五百啊，也不是这样的。昨天房产局发了一个关于严厉打击隐藏出售的一些措施，今天已经见报了。这个就是针对老百姓买房，说已经卖完了，事实上并没有卖完。有可能有的想法就是说房子的价格涨价了，我等等过几天再卖，有一些开发商确实是有这样的，但不是说所有的都是这样的，合肥的房子仍然是卖的很好嘛，现在已经卖了600多万平方米了，如果大家都这样的话，那就没房子卖了。但是这也是就是一个措施。
我想大家都比较关心，下一步我们的房子到底能卖到多少价位，现在是不是真正又是一轮高潮了？我的朋友都给我打电话来说是不是现在新的房价涨幅的高潮又来了？
我想一方面土地的价格肯定不会跌下去，因为土地的资源比较少，而且国家对土地也有明确的规定，它肯定会比较高，不像去年土地都流开了，都没人拍，那么大家也看好这个市场了，大家也可以拍得，所以当然这个房价是毫无疑问的。
我想在这里简单的讲讲，大家心里对房屋涨价的恐慌是哪里来的。我想是这样，一个是央行对信贷的政策一再调整，是大家的一个恐慌之一。特别是对二手房进行了一个比较细的比较严格的规定，让大家心里遭到了一定的恐慌。如果再买房的，很可能会承受不了这个压力。第二个，大家看到周边的城市价格比较高，认为合肥的房价很快的会涨上去。我就听了不只一个人讲，比如我们的邻居南京市，它的均价已经到了6000多元，那我们至少也得涨到5000多元。
主持人：开发商也会这样讲。
李总：这是和周边城市相比较而言，再加上距离是越来越短，不算什么距离。因为交通比较方便了，信息也比较快，马上高速公路、高速铁路都要从合肥穿过，这个距离很快会把那边的高房价带来我们这边来。我想可能是这样就给大家带来一个恐慌，现在不买，马上可能还要涨价。我感觉是这样的，房价呢，应该来讲不会跌下去，这是肯定的。我经常讲房价会稳中有升，网上呢有不少人在骂我，说房价都是我炒上去的，说我一天到晚只会讲稳中有升。这句话我们也会讲。事实上是这样的，我们看合肥的房价除了04年涨的比较快，其他时候涨的都是非常的慢。现在我们仍然说这句话。为什么要说这句话呢？我刚才为什么把总量要告诉大家呢？就是让大家不要盲目的乐观。我们在建有两千多万的住宅工程马上要进入市场。大家想一想，房价为什么会涨？就是供不应求，这是最基本的原则，任何商品都是这样的。如果它供大于求，它很难涨上去。那么市场在建的量这么大，你合肥的购买力到底有多大？我们以前，从03年我们每一年是150万，后来到250万、300万、400万、450万，我们去年是570万，今年可能突破700万的销售量。但是今年可能突破700万，明年能不能？后年能不能？我们不会每一年，不会有越来越多的人去买房吧？它应该是有一个保值量，就像我们汽车，到了一定的时候它的道路就会拥堵，这是一样的道理。就像我们买手表，我们不会每年买一块，每年买一块，那是不可能的。我们市场的供应量非常大，我们的需求量虽然在一个逐渐增长的过程中，但是它会有一个逗号的，它到了一定的时候它会下调的。由于大的供应量和不断调整的需求，你想想我们的房屋不可能涨的非常非常快，不会像大家想的那样我马上涨到5000元、6000元。可能会有个别楼盘会这样的，高品质的楼盘或者品牌比较好的开发商，它的房子可能卖的好，可能已经超过这个价格了。那我们现在也有些楼盘报上来的价格就是4000多元、5000多元。虽然你的市场有调控政策，买非普通商品房要交税，它依然是有人买，依然是有人愿意交税。这说明它房屋的建造是符合了一个层次人的需求，所以他才能定这些高的价位。但是大多数人都是不会讲我要买一个6000多的房子吧？这是我的一个想法。我们的供应要与市场的需求相吻合，我们才能得到实实在在的效益。
第二个就是我们的价格要和周边城市的价格相比较。我们需要比较，但是我们的城市区位，和城市的规模，和城市的建设，和城市的定位是不一样的。我们经常讲房地产它的地域性很强，不能同日而语，不同的城市、不同的区位很可能它的价格就不一样。我们把深圳的那个一万多的元的房子复制到合肥来，卖一万多肯定卖不掉。深圳我去过，一个深圳的一个小区，它每平方米是一万多平方米，都买不到。为什么？它2/3都是香港人过来买，它里面住的都是香港人，或者是香港在内地的家属，或者是两天就回来一趟，他就在这儿定居，当然深圳的房价比香港要便宜的多，他愿意在这儿买。但是深圳的房子要比合肥的贵的多，那就是一个区域，它消费的人群不一样，所以它的价格是不可能一样的，所以我们讲不管是南京也好，上海也好，包括武汉，即使离我们再近，但我们的城市定位和它们有所不同，所以不能它们涨多少我们就会涨到多少，我想这个比喻还是不太合适。这是我们想讲的第二个。
第三个就是说随着国家对房地产事业的调控，政府要建设廉租房和一部分经济适用房，特别是省会城市，要做出规划和年度建设计划。像财政局要落实钱，土地局要落实地，房产局要落实量，像民政啊，社保啊，所有单位都要全力以赴把这个事情办成，那我想这个事肯定能办成。这个事情如果能办成，就像今年我们有计划，明年开始启动的话，这个供给低收入人群的住房也会冲击我们商品房。为什么呢？就是说我们商品房市场基本上就是垄断型的。就是你要改造你的居住环境吗？你就要买商品房。没有其他的来供应给你，你不买，你的就不能改善。这些人他也不甘心啊，他也想那凭什么你是人，我也是人，为什么你住好房子，我就不能改善一下呢？从和谐社会的角度来说这件事情肯定是能办成的。那么商品房、我们的小户型也好，我们的普通商品房也好，有一部分人，如果它的收入非常低符合条件的话，他就会买那样的房子。或者他没有资金的话，他就有政府给他的保障房来住。这样呢就是有一部分人他实在没有办法他借钱，借银行的钱、借亲戚的钱来买你的商品房的现象就会没有。这个量应该讲也是非常大的，大概每一年都要有…我们讲到规划期末吧，到2010年有几千户，有四、五千户。
主持人：最近我们在网上看到滨湖新区那里很大的一批经济适用房？
李总：对，那有一块。
主持人：那已经开始了吗？
李总：现在还没有完全开始，现在还在制定规划中，刚要规划在那里的做。在滨湖新区做呢就是想把那块房子炒热，因为没有房子的人要住嘛，就是要住在那儿。更重要的是要每个区都有，我们现在有九个区都有这种廉租房和经济适用房的建设。当然大小规模不一样，那肯定会的。所以对于商品住房的建设，市场的销售都会有一定的影响，但是不会讲冲击多大，因为没有钱的人你再叫你也买不起房，这种人有相当一部分。就是如何调整住房结构的层次。不同收入的人，有不同的房屋给他住。这是我想讲的第三部分。
最后一个我想讲的就是的大家一直都很关心房价。从低房价到涨幅非常的快的时候，后来到降下来的时候，每个层次的人都非常关心，小到老百姓大到市长。上个礼拜市长就在问，怎么房价的涨到4000多了？我们把报告传给他，他认为我们房价涨的太快了，太不可思议，为什么会涨这么快？都很关心这个房价，那么我想我们是在做这件事的人，做这个开发的、做销售的、做宣传的、以及做房地产管理的人我们的头脑要保持非常的清醒，必须要保持清醒，不能干起哄。同时特别是我们的媒体，我建议我们的媒体应该引导老百姓消费，不能有的人讲我们涨了1000多，你们就开始讲某某某楼盘涨了1000多。
主持人：作为我们媒体来说，我们肯定会起到一个监督的作用。我们肯定会引导老百姓要理性消费。
李总：对，对。就是说不管从哪一个层次，例如从我们的开发商，我们要引导百姓消费，不能说你要是再不买，我们就没房子卖了，再不卖就要涨价了，事实也未必是这样。我们讲涨价的是什么呢？就是高档房、好房肯定是涨好价，也就是涨的幅度肯定大。普通房涨的幅度肯定是普通的。配套、距离和人们心理需求要求比较远的房就可能不会涨价或者还会跌价，市场就是这样的，有需求它才有供应。如果需求量小了，供应量大了，你想想我们的房子怎么能涨价，那是不可能的。因此我们要保持清醒的头脑，要让老百姓理性的消费。我就先抛砖引玉给大家说这些。谢谢大家。
主持人：感谢李总给我们的发言。她的几个观点我给大家来总结一下。第一个观点，最近合肥市的市场表面很热烈，但它不是代表整个市场，只是代表整个市场平面的一个形状。第二个观点，房价在一定的时期内还是要稳步的增长的，希望大家不要盲目，要理性地消费，要保持冷静。第三个观点是，政府为了提供保障房方面投资了一部分建设，长期来看会对房价有一定的影响。李总有什么需要修改的吗？
李总：没有，没有。
主持人：我想对于房价这个问题不仅仅是我们关心的。对于开发商来说，开发商是房价水平的一个很重要的关键点。今天我们有很多的开发商来到这里。现在我们有请伟城公司（谐音）的于总来给我们发言。他对房价这块很有发言权，今天于总是红光满面。有请于总！
于总：很高兴今天有这个机会和大家坐在一起，来探讨一下合肥的房价，特别是近期房价的一个虚涨的趋势，对开发商也好，或者购房者有好，有一定的影响，有一定的推动。刚才我们房产局的李总给我们分析了这个趋势，我感觉还是很不错的。
作为我们开发商来说，我们目前房价的上涨，或者是整个大势上涨，可能有三个方面。一个方面首先是国家的一个政策性的优势，无论是目前整个国家的政策，还是合肥的政策都在向一个好的方向发展。经济发展带动了我们近期收入水平的提高，带动了人们消费水平的提高。第二个，我们本身生活水平的提高，使我们想要改善我们的生活条件，所以需求也就更旺盛。第二个方面从我们合肥市来看，我们合肥市的经济发展大建设，使我们合肥市的城市化进程加快了。第一个，就是无论从我们的经济发展角度也好，还是从外来人口也好，城市规模扩大了，外来人口增加了，他们这一部分群体可能目前在我们合肥买房市场中是占有一定量的，这就无形当中带动了我们房价的增加，第二个，开发商供应量的增加，使我们的房子好卖了，这个价格就上去了，这是第二个方面的因素。第三个因素，刚才我们的李总也分析了，我们周边的城市的价格和我们市的价格的比较，对我们消费者来说，我们看到的是一个预期。从三两年内的趋势来看，合肥市的房价确实是稳中有升。像相关城市来说，我们从媒体上可以知道，我们从实际感受上也可以知道，我们的房价和我们城市化的发展和我们的目前的消费水平来说，房价跟我们周边的城市来比是比较低的，我们的涨价的幅度跟周边的城市相比也是比较低的。所以从我们购房者来说，大家有的有钱，特别是经过了03、04年的那一波房价的上涨之后，政府出台了一系列的宏观调控政策，又是国八条、国六条啊，或是这个政策那个政策的限制，但是房价还是稳中有升，不断地往上升。这样对于等待的消费者来说，从目前的情况来看都感觉到，再不买，房价肯定还是要涨。从目前的趋势，周边城市的趋势来分析，他心里就也有一个预期了，他感到是要了买，不能再的等了，越等就越涨。特别是像我们（伟城滨湖大道）的现在客户量来说，还没正式开盘销售，但是我们打了一些广告，根据我们现场的展示，我们现在的客户已经达到2000多户了。我们才宣传多长时间呢？从国庆节到现在才宣传了一个多月时间。现在大家对好的区位，对好的房子的结构，对好的房子的开发商，或者对我们的产品，好的区位、好的配套、好的产品这些产品还是有一个好的需求的，从它的预期来说，它是很好卖的。就像他看好的是我们的位置，我们的价格是可能是4000多，会比周边的3000多元的价格水平略高一点，我们就把这个信息放出去，因为我们现在价格还没定，他就说现在我不关心你的价格，而是关心到你的这个位置能不能买到这个房子。
李总：于总我插一句啊，它就是沉默了一段时间后又热了。
主持人：再经过人家的煽风点火就又热了，这个就是一种包装。
于总：从我的楼盘来说，我的小周边环境，从城市来讲，我的大周边环境来讲，为什么合肥的房价低？人家卖的好了，从我们的角度分析他涨了7、800块钱，我们的房子也不比它的差到哪里去，于是我们也就跟着涨了，这也是我们现在比较困惑的地方。但是从目前的经济发展政策来说，一个是宏观政策，特别是一部分购房者，有好几套房子的现象也确实是有的，一个原因是他们自身的改造环境，第二个是家庭的需求来说。第三个从中国的股市来说，从中国的03、04年开始，这一年多的时间确实有好多的股民赚到了，我有个朋友，他也是前几年了买房子之后，有的涨价后就转手了，有的通过银行的抵押贷款，拿了钱去炒股票了，后来又看股市不太好，就赶快卖了赚了一部分。现在他又开始倒过来炒房展，正好在个别房价涨的不是太高的时候又来买房子，预期也很好。这就是说从经济发展趋势带动了房地产的发展，比如说相关行业的发展，股市的资金也是一个政策的引导，特别是一些股民也有很多来开始买房。从目前的形式来看，房价是稳中有升的。
第二个是土地的价格的不断上涨，也是一个人一个价，去年是200万，现在将近有500万，我们还是可以接受的。特别是外来的一些的大户的进入，外来的投资者都更多的看好这里。比如万科等企业，它们的房价都会引导合肥房价的上涨，无形中太高了我们的价格。目前的情况下，我们要引导我们的消费者理性消费、合理消费。像政府、媒体不要一味地宣传房价要涨，也要做合理的引导，让我们的房地产良性循环。房地产的价格会有一个波动，比如98年我们深圳的房地产发展，那就是一波，也就半年左右的时间就涨上来了，最后持续的时间也就一两个月的时间。从目前合肥的趋势来说，大家可能有一个理想的预期，就是明天的5月份之前会有一个疯涨，到了明年的5月份之后，又回到了良好的心态之中去了，大家对房子的热情可能就会降低了。这也是一个心里预期，为什么？该买的都买了。第二个可能量也大了。那么在年底之前，我们房价肯定是会上涨。再一个就是我们媒体要做出合理的引导，通过历史的经验，让大家的预期去引导好消费者，让他们能够在合理的阶段能够把握好自己的购房热情，并且我们也不能让开发商无限的涨价，这样对我们的整个经济也是不利的，对我们老百姓也是不利的。
对我们开发商来说，也要吸取这个经验。这个房价上涨在94年到98年是一波，98年到99年是一波，03年到04年是一波，现在可能是第四波了。现在可能感觉到很好，到明年的5月份又是一个预期了。这就是我要跟大家探讨的事，这样的一个环境的调整。我想的讲的就是这些，谢谢大家！
主持人：感谢于总，于总的观点我来总结一下。一个观点就是房价涨是因为一些政策性的大的宏观经济的背景，再一个原因是合肥市消费水平的提高，再一个是合肥城市的建设规模的扩大和外来人口的增加，另外房价的上涨与房地产开发商的原因是分不开了，还有像股市也会影响房价的上涨。
下面我们来听一下陈辉，陈辉是搞营销的，我们就来听听从营销的角度来讲，是怎么样看待房价上涨的问题的。
陈辉：很荣幸来参加这个会。从合肥的全体市场来讲，近几年他的发展还是比较好的。为什么？从房价的走势上看，它的上市空间是很大的，它的市场还没有真正的蓬勃起来。
据我们所了解，目前，从南京到合肥来投资，所占的比例应该是比较大的。从南京到合肥应该是两个多小时，差不多两个半小时的时间。如果高速公路开通后，也就是40分钟的概念。那么合肥的房价上涨空间的意义在哪里呢？从我个人的角度来分析，第一虽然它的市场投放量很大，它的开工的面积也很多，但它的人才不断地在引进，经济发展不断地在发达，这样就无形当中需要很多东西，配套的设施都要有。从营销的概念来讲，我们要采取一个主动的冲击，这种主动的冲击不仅是要找个市场，而且也是靠大家共同来做出来，这样的市场才能做的更发达一点。
我本来是从南京过来的，从那边的一些理念来讲，我们南京很多的开发商跟我们的营销理念是不一样的。比如南京的开发商，我可以到现场去招商，可以根据我的场景来定位，可以通过各方面的渠道来寻找客户，客户的比例来自于每一年的大学生毕业以后分配，还有外来人口。合肥市场也是一样的，它能够有更多的发展。上涨的空间如果让我预测的话，在通过政府调控以后，它市场价格反而会上涨，8、9月份市场的销售应该在7000多万左右。作为我们博威香槟小镇的项目，应该是一个法国的欧式建筑风格，它是一个提高场景的反射。拿我们的项目跟周边的项目来对比，我们的项目所寻找的客户群是不一样的，而且我们定位也是不一样，我们为什么不做这些，我们不做媒体写作也是有针对性的，我们要做的不仅仅是一个中低档的客户群，我们要选择客户群体。我们一期开盘如果只选择我们的周边群体，那我们后期的开盘销售肯定会不利的，所以我们既要能够把市场做好，又要能够把这个客户群定位定的好，然后在价格上能够定到老百姓可以接受的一个价格，我们的户型比较好，是在80平方米到120平方米。
主持人：你们现在大概的底价是多少？
陈辉：我们现在大概的底价是17万吧。
主持人：那房价呢？
陈辉：房价现在还没有定下来呢。根据我们目前的统计，从国庆节开始，客户大概在400-500之间。
主持人：你的这个项目在哪里？
陈辉：在蜀山城那边。
主持人：大概是什么价位？
陈辉：这一块现在还没有出来，应该要比红皖家园项目要高一点。
主持人：你觉得合肥房价未来的趋势是什么样的？
陈辉：我觉得合肥房地产的发展应该在近往后的3年-5年，它会跟南京5年前的市场一样，肯定是会有一个发展期来把它引动起来。为什么呢？就像我们刚到合肥来的时候，觉得没有一个发展重心。
李总：抱歉，我四点钟还有一个会，我就先走了。
主持人：谢谢陈辉的发言。陈辉发言我概括一下，有两个观点，一个是房价上涨的空间还很大。第二个就是在未来的3年-5年之内会有一个比较平稳的发展期。感谢你的发言。
下面我们有请邹先生，他是我们的老朋友了，也是合肥房地产的老前辈了，他是韩国城的总策划人。有请！
邹先生：很简单在这里报告一点。
主持人：是我们这里的常客了。
邹先生：这段时间没怎么搞住宅商业方面的事。今天谈的是房价。
主持人：今天谈的不仅是住宅的房价。
邹先生：是这样子，就是说的一个观点。首先说的是在8月份以来，咱们比较火爆。首先看我觉得它比较正常的，为什么呢？我觉得去年春节前后的时候，当时有一个哥们说你帮我处理以一下后面的营销。当时我们都颤巍巍的觉得不太好卖，可事实上这一年都卖掉了。再到我后来搞韩国城这个商业项目。就觉得说，可能是从春节前后，一直到8月份以前，乃至再往前06年的后半年，销售一直都不是很旺，就像股票一样，刚才于总不是说到了股票了吗？我觉得跟股票一样都有一个股长，所以8月份比较火是一个比较正常的现象。对于以后房价的预期，我是比较同意李总的观点的，我认为它的趋势是一个是稳步上升的，未来的过程可能会伴随着波浪式的曲线，不再是一条线地往下走。我记得当年我们卖香格里拉花园的时候，人多的得排队，都排了两三天的队了，离我们报社也很近，我们就去组织秩序，当时人多的都打起来了。我觉得以后类似这种疯狂抢购的现象恐怕不会有，但是稳定的房价的上升，应该是一个趋势。这也是总的观点是这样看的。
关于房价我再谈一点看法，我觉得房价的决定有这么几点要素：第一是成本决定；第二是供需关系决定的；第三是宏观经济和政策的影响；第四是心里的预期，这个心里指的是大众的心里，而不是一两个人。
首先从成本决定房价的角度来考虑，建设成本在涨，我们工人的工资每年相对来说也在涨，你所有的成本都在涨，成本决定最后的价格，这是第一件事情，所以房价涨是很正常的。
第二个是供需关系。刚才李总刚才做了一个关于合肥市的供需关系的分析，它是很量化的，我们作为一个行业的从业人员，虽然我们没有官方的数据，但是我们也可以分析。中国人口这么多，农村人口不断城市化，现在我们人均拥有的住宅的面积在这儿摆着，总得做一个大概的分析，就是供需关系在局部的时间空间来讲，很大。从长远拉开来看，如果浓缩到一个点上，可能有些过剩。如果拉成一个时间轴线，你可能会发现还是轻轻松松呢，所以我觉得总的来说还是乐观的，这是从供需关系来决定价格。
第三点就是宏观经济以及政策影响。在宏观经济上，中国长期以来是保持两位数的增长幅度，这是没有问题的。这段时间，我们总是觉得房地产不断地受政策的调控，正常的政策调控是国家从经济结构的角度来考虑的，至于说央行加息类似这样的问题，或是提高准备金等等，其实作为我们行业来说是不是过于敏感了？有些事跟房地产没关系。因为国家面对的是逆差顺差太大的问题，不要认为有一点金融的政策调整就是在整房地产，这也不至于，但是像二手房的房贷，以及调整按揭的比例等等这是针对我们房地产行业市场的。好多同样的垄断行业，像能源的、通信的、电力的，它们这个行业里的垄断和价格，也是这样的，只是房地产没有垄断而已。那么政策的影响是有的，但是政策影响不像前两个那么明确，前两个政策是很明确支持房地产价格稳定上涨的，宏观经济的稳步增长也是支持的，但是政策的调整会给我们带来一些波动，所以我认为，后期的价格稳步上升的过程中会有一些波动。
第四个方面就是消费者除了这几个因素外中还有一个心里的预期。心里的预期是所有客户的，大众的，群体性的预期。如果大家都呼呼叫地认为房价要看涨，于是卖的就特好。如果大家都认为房价看平了，那这段时间卖的就不好。我们不是搞社会心理学的，也就不往下分析。这四个点我认为是支持房价上涨这个观点的一个基本因素。
另外作为我们这个行业的从业人员，对住宅有几点看法，因为房子作为商品有几个特点：第一个特点是地域性。深圳的房子和北京的房子跟合肥的房子就是不能比，你离开这个土地你同样去建这个房子，那肯定就不是这个价格，一定还不是那些人去买，所以这个地域性很强，往下就不用延伸了，大家都是业内人士，都明白我就不用多说。地域性强也是我们确定一个产品定价的一个因素。
第二个特点也跟地域有关。房子是用来居住的，一个地区的聚积能力，也就是聚积人口的能力，就是作为一个省会的城市你会形成一个省城经济圈，那么很多的地、市、县的人就会过来。这就是我们常常说的辐射力，你辐射力大，你房子就看涨，来买的人就多。我一个哥们在淮北挣了点钱，他会放弃在淮北购房，他会跑到淮南来购，那么淮南也是这样的。我发现有个问题，从江南跑来合肥买房的人少点，像芜湖那边的。北方地区淮淮南淮北的人比较多，所以一个地区聚积人口的能力也是一个指标。
第三个特点，房子现在已成为一个家庭资产的重要指标了，以前中国人没有什么资产，现在改革开放了，一般的家庭的最大资产表现为房子。所以家里有点钱，首选的第一件事是买房子。所以从这个角度来讲，它也是支持房子稳步上升的。
第四个特点就是自己，我们开发商还有我们的产品。我们的产品本身跟我们的开发商的品牌，使房子价格的距离差距拉大了。我举个外地的例子，合肥的我举不好，该得罪人了。广州万科蓝山开盘的时候我去了，它开盘是7000多块钱，对面的一个叫江南世家，是一个石材的小别墅，它才6000元。那万科的品牌就出来了，它是西班牙式的商品房，它是7000多元，这是万科蓝山。就是说产品的本身和开发上的品牌使房价的差距拉大了，这是我的几个观点，总的观点就是房价会有一个稳中上升。
主持人：现在我们有请经典公司的代表（听不清楚）来发言。
王惠民：刚才也到几位说到合肥现在房价的上涨，上涨也有原因。我觉得影响合肥房价上涨的几个因素是什么？首先我觉得是经济户型的变化，像多层和小高层这些层次的变化，这是第一个。第二个我觉得是区域占比的变化，就是合肥一环外二环内的房价也在增价。这也是为什么合肥的房价和南京、芜湖相比在国八条、国六条出现以后的表现不是特别突出。这也是一个很大的原因，就是合肥的房地产的开发随着整个城市的建设也在向周围的地区扩展，包括一些，就是合肥的九大区高新开发区、蜀山、包河、瑶海等。而一些高端的住宅，像一环之内的高新区，像高新区最近后续都没有怎样主动的开发，一环就更没有了。所以我觉得导致房价的涨幅比较慢的一个因素就是区域的房地产的向外扩展。由于它相对低的地价，可能会促成了房价的上涨。大家刚才提到了影响房价的上涨还有其他一些原因，这几个方面可 能大家都知道，一个是土地的价格，还有成本，再一个就是周边城市的带动。
最近我们受开发商的委托在芜湖市做了一个调查，我们在芜湖的呆了两天，这两天给我们的印象很深刻。在芜湖，相对好一点的地方的房价是6000多元，相对偏远一点的是4000多元，整体的均价可能是4300元到4400元的价格，实际上已经比合肥高出1000多元一平方米的价格了。芜湖为什么有这么高的价格呢？可能是由于供给不足，根据往常的统计来说，芜湖在售和可售的面积只有46万平方米，其中还有一部分是商业的，那么住宅的面积也就是23万平方米。按照这个起价，如果没有后期大量的供应的话，它近期大概就可以消化完毕了。以前在销售的过程中基本是摇号去购买，现在摇号已经取消了，还有一些楼盘比方说礼拜四开盘，那么礼拜一晚上已经有人开始在排队了。所以要买到一个房子为什么会有这种状况呢？我觉得是因为一些周边的城市包括蚌埠，连续上了几次新闻，说在全国的排名也是上涨到了前三位，合肥的房价上涨，确实在整个上半年尤其是六月份以前是很慢的。就未来的空间来讲，我觉得未来合肥的房价的上涨可能会形成一个趋势。
我们受华润的委托对整个未来产品做一个重新的划分，我们觉得未来我们可能利用一个阳台，或者其他的可利用的空间，把产品划分成四块，例如一室、一室半、两室、两室半。就是利用露台的空间把整个空间进行了一个细分，这是一块。
第二个就是最近二次购房的比例慢慢在增加，对于房地产投资或者同期内的购房，可能在政策出台之前比例达到10%-15%，或者可能更高。在目前的情况下，大家对周边的城市，或者对省外、省内的一些地市的城市的房价有一些看法，我们要对资金或资产进行保值，无外乎就是说，通过股市或者其他的方式，相对来讲，购买住房可能更合适一点。很多消费者是通过投资方式来保值的，我觉得这可能是第二块。
第三块刚才李总也提到了，我们现在的有效供应还是很足的。明年在合肥市可能会出现比较得多商务楼和写字楼，这是一个什么概念呢，就是1-8月份合肥市整个可能会卖到42万。明年合肥市有商业物业的楼盘可能是一个比较大的挑战，它总体的占比可能会有很多的增加。但是总体来讲，大家还是认为房价是稳中有升的。我个人认为，合肥的房价还是要进入一个快速的成长的阶段。因为周边的城市和省内外的城市，整个增长都是在10%左右和更高的比重，而合肥市只在2%-3%，所以今年合肥的价格涨的会比较高。刚才提到了有一点我是特别赞成的，就是说房屋的价格差距可能会拉开。目前合肥的房价是3500块钱左右，一些高端的可能就在4000-5000元，比一般的房价只高出1000多块钱，在未来的一个走势来看，我认为高端房比一般房的价格可能会涨到一倍左右，也可能会更高。这是我的发言。
主持人：好。现在我们有请来自北京的颖先生（谐音）。
颖先生：很多人见到我都跟我打听房地产的状况。我简单的说两句吧。我建议大家抓紧买房，作为一个普通老百姓来讲可能是一个比较好的时机。另外上涨是一个趋势，它是一个大势，你说不涨是不可能的，全国都涨，合肥不涨不可能，所以抓紧买吧。我就说这么多吧。
主持人：我想大家对房价的上涨感兴趣应该是各方面的，下面我们有请市委代表杨斌先生讲话。
杨斌：大家是业内人士，我是业外人士，所以只会纸上谈房价。目前购房者是弱势群体，是绝对的弱势群力。房价相对来讲是飙升，我讲的可能跟大家讲的有些重复，也有可能会有不对的地方，我想责任可能是政府宏观调控方面，还有可能是投资渠道的狭窄。这段时间可能还有一个人民币相对贬值的问题。有人就有疑问了，为什么人民币是相对贬值而不是要像美元一样相对升值呢？大家要注意两个问题，一个是美元也在贬值。而相对于美元来讲，我们的角度不同，所以我们也贬值了。另外境外的热钱到大陆的市场来了，更显得的人民币通货膨胀的问题。但我觉得根本原因还是供不应求的问题，打一个比喻，就像农村包围城市，这个比喻不太准备。就像我们现在城市化进程中，我们有9亿农民在农村，想留在农村的人有几个人？想在城里面购房产的又有几个人？在农村我们跟一些人聊天的时候发现，以前在农村的时候，你要在城市里面盖一个房子，最起码到乡镇啊、合肥啊就买一套房子，不可能出现一个供不应求的问题。我觉得应该怎么解决这个问题，就是政府要加大农村建设，这个建设不仅仅是投资多少钱的问题，我觉得是相应的配套设施要跟得上，如教育问题，比方说在农村建设一些好的学校，还有医疗的相关设施，使人们希望也回到农村里去住，希望回到农村里去投资，这样的话可能会个好一点。
还有一个购房者要理性消费，我觉得刚才这位先生讲的要赶快买房，个人认为有时候要适当的等待一下。而且如果不是一个人、两个人来等待的话，可能还是会有效果的，这不是一两个人能解决的问题。在投资上不仅要理性消费，而且还要理性投资。投资上也要想想分析一下大事，也要想想我们现在有多少积压的房子。我们现在积压的房子有多少面积？我们的成本是多少，我们欠银行的贷款是多少？一旦出现我们房地产的寒冬造窑的时候我们怎么办？远的讲美国上个世纪的二三十年代，日本的泡沫。就像老子讲的一句话就非常好，意思是一旦事情发展到低点的时候，你再发现就来不及了。
记者：您希望买什么样的房子？
杨斌：我真正的理想是什么？咱没有钱，咱要是有钱的话一定要买套房子。有钱的话就到农村买一套小别墅，然后承包一些现在比较时尚的绿色食品啊什么的。
记者：那么不就是农村包围城市嘛。
杨斌：对，对，对！
主持人：谢谢杨局长，杨局长不是从一个个人角度来讲的，而是从一个社会学家角度来讲的。下面我们有请合肥的方小姐。
方小姐：我今天是金毓蓝湾（谐音）这个项目的代表。以上讲的房价的上涨其实我个人觉得也是一种必然，至于原因我觉得以上的各位分析的也比较透彻了，我这边就不重复了。我这边就简单的说的两点：第一点是结合我们的项目本身来说，举几个小例子，我觉得房价的上涨跟目前经济不断的增长有很大的关系。尤其是年轻人个人收入的提高，有非常非常大的关系。从我们项目的本身来看，很明显，从我们项目一期开的时候是3500的均价，从今年的5月19日开盘一直到9月份就基本上都全部售清了，就剩下顶楼的十几套的十八层的住宅。针对我们一期的客户我们也进行过很仔细的分析，应该说90%以上都是自助的，投资的客户的确是相当的少。对于合肥市本市的居民呢，相对的量也是很大的。再一个住房公积金在我们的项目期间是比较明显的，在我们一期的560套住房里，公积金的这种住房的贷款已经占了50%以上的比例。我们目前是进入二期的客户积累的阶段，针对二期呢，有一个比较明显的趋势，当然我们二期户型配比相对有30%左右是90平方米以下的小户型，针对这样的户型，年轻人的整体的趋势越来越多。其中有一个很特别的因素，年轻的女性不仅是购房，在我们的这个项目中就有一个很明显的表现。包括我个人和我周围的一些很好的朋友，包括女性的朋友，在以往的意识上，会觉得应该由男方来买房子。现在，慢慢的女孩子很独立自主，她们慢慢的也产生了购买的需求。这可能是跟经济收入的提高，有很大的关系。这是我说的第一点。
第二点我要说的，刚才各位也说到了，高档房跟一般住宅价格的差别。我们一期在开盘的是3500元的均价，在二期我们这个价格可能是要突破4000元，虽然价格的上涨的幅度比较大了，但是尽管如此，我们的意向客户积累的还是非常多。从9月份到现在，大概1个月的时间，我们积累的意向客户已经超过了1000组。因为金毓蓝湾在合肥市场上也是一个关注比较高的项目，我们在合肥市的市中心，一环之内，这样的一个18万平方米的城居社区，我们二期打的广告语就是“合肥一环首席城居社区”。包括我们社区一些很多很多的配备，对精品房的打造，我在这边就不再重复了，因为我们在广告的推广上或者其他的地方都有了很明确的说明。我个人认为高档房和一般住房的价格的差距会越来越拉大，针对我们二期可能目前市场上的均价会突破4000元，很多市民还是完全可以接受这个价格。简单就说这两点。
于总：二期开盘大概是在什么时候？
方小姐：开盘？我们工程的进度目前还不好说。
于总：4000多？4000多元能住多高层？
方小姐：这个也不好说。
于总：你们是的什么高层？
方小姐：18层的。
主持人：下来我们有请我们的合肥陈经理（女）来给我们发言。
陈经理（女）：不好意思，今天来晚了。前面的很多像李总的发言都没听到，很有幸地听到了经典的市场数字调查的分析。我们也讨论过近期房价的预期，就是今年的下半年以来从七月份开始，房价的上升我认为是有几个方面的原因：
第一个是合肥市场的房价，前几年供求关系一般是非常平稳的，而且房价速度上涨非常缓慢，在全国省会城市当中是非常突出的。现在合肥的房价与全国的同一类城市相比，只比甘肃略高一点，排在倒数第二位。房价从合肥市的发展来说，从经济发展水平来说，前几年的水平是一个非正常的水平，而这两年之内，地块的大量的供应，土地的出让量过大，都集中在这两年之间，这有一定的关系。但是我们从总的供求关系来说，合肥市的总的供求关系还是很平和的，这也是吸引了很多外地的不管是开发商还是购房者的进入，这是一个主要原因。
还有一点，就是我认为很关键的一点，导致现在合肥市场购房的情况非常火爆，房价不停地在涨，而且销售消化的速度越来越快，这主要是因为生产资料的价格上涨，导致购房群体对于通货膨胀的心里恐慌。像这种情况下面，应该说投资股市，投资基金风险都是很大，只有的投资这种固定资产相对来说还是比较安全的。所以不管是写字楼也好、商业地产也好、住宅也好，现在市民的这种投资热情都是非常高的。
第三点，我觉得最近半年房价快速上涨很关键的一点原因，是省市两地集资建房的叫停。关两年我是感觉到销售压力特别大。前年我在百协和瑞城的时候，我们面对的是相对高端的群体，我感受深刻的是公务员购房的客户的大量流失，这部分客户的大量流失对于整个市场是一个很大的损失。但是我觉得集资建房是一个非市场行为，非市场行为人为的压制了合肥商品房市场的价格、区划量的这种进度。所以省市两级集资建房一旦停下来以后，从今年开始，到明年房价的区划量会大大增加。另外就是周边城市，全国的整个行业房价的上涨，会对整个市场产生一个带动。这是从我个人的角度来说，分析的也不一定很专业，大概就是这几个方面。
主持人：对未来你怎么看？
陈经理（女）：对未来我是这样想的，房价始终是取决于土地的供应方式。我们土地这种竞拍量的这种竞争，只要我们的土地供应量，远远没有超过我们的市场需求量，只要这种关系维持一个平衡的关系，那么房价的上涨是一个趋势。只是不同城市发展水平多快的问题，上涨的是一个不可遏制的趋势，只是上涨的快慢而已。
主持人：感谢陈经理给我们带来的一个新的观点，跟其他人不一样的观点，就是省市级集资建房的叫停。
陈经理（女）：其实所谓的第二套、第三套购房者最大的客户还是公务员这块。
记者：现在不是有第二套房贷款限制？
陈经理（女）：贷款的限制我觉得限制不是很明显，第一套房是三成，如果在第一套房已经还完的情况下，它依然是首付三成。
主持人：现在在合肥，如果第一套房子贷款还完了的话，买的第二套房子就不被视为是第二套房子了？
陈经理（女）：对。还是被视为第一套房子。而且三成、四成的区别并不是特别大。
主持人：好。现在我们有请安徽美成房地产有限公司的陈经理。
陈经理（男）：大家讲的已经是很全面了。基本上和我的观点是一致的。房价的上涨我认为也是三方面的原因，首先第一点，我认为最根本的原因就是土地价格的上涨。土地价格上涨的增幅远远高于房产价格上涨的增幅。从前年年底到现在没有涨，到现在的突然涨，这块应该讲是必然的。包括现在人力、建设各方面都在上涨，这是第二方面上涨的原因。第三方面可能还有些市场的原因，可能含有一点炒作的原因，前面各位专家刚才都讲了房子可能有点区域性。像我们现在的位置。旁边的元一和新城都卖到这个价，如果我们卖不到这个价，可能人家认为我们的产品不好，可能认为是我们的产品有一些缺陷，并不是完全价格体现价值。还有一点价值价格的规律的因素在里面。
还有一点，对于今后的价格，我认为总体上来说是稳中有升，但是速度有可能会渐渐放缓，可能不会符合我们合肥地区人员工资的增长幅度。我就这些观点，跟大家基本上是一样的。
主持人：谢谢！谢谢各位嘉宾精彩的发言。我总结一下，为什么近期合肥房价上涨的很快，一个是说短时间内，可能是房价一直在涨，这是第一个。第二个就是因为经济的发展，大经济啊、大发展、大环境等一些宏观的因素，可能是刺激我们最近房价上涨的一个大的带动。再一个就是房价的波浪化和差异化。它代表了以前房价的优势，由于一些大的品牌和一些产品的品牌度方面，可能会引起房价的上涨。现在大家对整个房价的上涨的整个基本观点就是这样的。总的来说是稳中有升，是一个长期的稳固的上升。近期可能会出现一个波浪，不会出现一个大的波折。好，感谢各位嘉宾的光临。谢谢。
责任编辑：宋健
