月末聊宅座谈会之合肥房价
活动现场
开会时间：2008-6-27 14：30
开会地点：合肥晚报社二楼会议室
参会人员：牛中亮（易居中国）、
魏卫（厦门筼筜置业）、鲁霖（新鸿意地产）、甘建军（晨辉置业）、陈文才（海恒发展）、余海（美城房产）、丛珊（市民）、左志（市民）
主持人：首先非常欢迎各位参加今天的座谈会。（掌声）
我先介绍一下我们这个栏目，《月末聊宅》是我们家园部的一个关于房地产话题。这个座谈会已经举办2年多了。我们今天讨论的话题是房价。这是最近媒体经常讨论的话题，我们有一个资料说5月份的购房指数在下降，我们的一些股市在下跌，还有一些楼盘，包括北京、上海、杭州、南京等地，也都出现一些退房的现象。我们今天讨论的话题就是合肥的房地产市场房价目前来讲表现的还是比较稳健。第二个是合肥市未来的房价走向是走向何方。所以我们今天邀请了各位，想听听大家的一些意见。
主持人 潘宜彬先生
首先邀请新鸿意地产鲁霖，我们欢迎。（掌声）
鲁霖：我就随便聊两句。
主持人：今天的座谈会就是随便聊，大家畅所欲言，发表一下自己的观点和看法就可以。
鲁霖：其实这个去年也做过，那时候对整个的市场还是比较乐观的。那时候我预言07年的下半年6000以上的楼盘可能不少于4个。但是现在合肥6000以上的楼盘大家都知道是不止4个的。
现在说08年的，作为我们来讲，08年是有一点谨慎，但是相对还是比较乐观。从今年年初以来，虽然去年9、10月份市场上有一定的低迷，造成市场相对的一个修合期。但是我们认为，有的价格涨起来，它可能相对有一个让市场接受的过程。就像当初房价从2千到3千到4千到5千每个阶段的涨，相对都会有一些问题，都是有一个过程的。但是合肥市场总体还是保持一个稳健的增长形势。就我们从事这个行业了解到的资料，以及我们自己做的内部分析，目前在5千以下，3千到4千的房价，应该说卖的是相当不错的，在销售上面没有任何大的抗拒。
新鸿意地产 鲁霖先生
主持人：销售非常火爆。
鲁霖：非常火爆。就像我这样的，都不下于几十个人找我找关系来买房子。对于在二环以外，低于4千以下的房子，或者是在4千5以内的房子市场是很不错的。但是现在有一种情况，就是5千到6千或者以上的房子销售受到一些抗拒。但是08年我们比较关注的是总价比，就是当房价单价涨的比较高的时候，总价成为了目前市场购买很主要的一个因素。决定买或不买，这个是在现实中非常关键的。通过这一点可以反映出，现在市场上自住型群体比较多。从投资的角度来说，市场相对是比较谨慎的。现在市场上目前主要是集中在这部分人群。
但是对自住型群体来说，是必须要买房子的，对于他的人生来说，是必须要买房子的。而且这个群体在不断的扩大。我们了解一个数据，合肥市不管是流动人口还是常住人口，从2000年以后，25到35岁购房的增加量，我可以坦率的跟大家说，非常的乐观。接下来我们开发商将做什么样的房子来迎合这个群体，这是很关键的。
安徽是7000万的农业大省，作为安徽唯一的一个省会，它的经济效益是迅速扩展的。很多都是外来人口，这几年合肥市的房子确实很多都是卖给外地人的，但是这里面有很多人是已经在合肥生活很多年的人。比如说安徽大市场，它有3万到5万人群，这一群人里面有一批是90年代就在这做生意的，经过了5年到10年的积累，他具备了在合肥市安家的条件。而且随着市场的推动、人的消费观念的变化，社会的发展这一群人是必然要留在合肥的。这个群体应该是很大的。
所以这就是为什么现在一线城市房市出现这么大的波动，我依然认为合肥市的房价是比较乐观、比较稳健的，这是一个很大的原因。所以08年下半年，我也预测，合肥市场上超过7000块钱的房价依然不会少于5家的。我会肯定这样说。
为什么基于这个现实呢？从08年国家的宏观调控，好像不太可能有，包括现在银行的调控。都是认为现在的房价市场不太可能，这都是对我们的国民经济以后的市场发展带来一些不好的东西。但是今年，包括银行，你们也会感觉到，实际上我们觉得今年下半年，中央政府会出台一些政策。这就是内需，增加固定资产投资和内需实际上是相对，一旦要接受固定资产投资，内需的需求很快就会降下来。我觉得就目前而言，房地产市场不太可能出现一刀切也好，或者是别的方式。
现在有一个方式就是政府在加大力度解决这个问题，就是采用经济适用房或者是廉租房的方式。现在合肥市也在促进这方面，但是步调稍微慢了一点。当然现在国内很多行业人士说，房地产市场今年下半年是一个秋天，明年是一个冬天，后年会进入一个寒冷天。可能对于某些城市是可以这么说，但是对于我们这个城市依然不会有这些问题。如果90年代末有在深圳生活过的人，你就会知道，合肥现在这个城市就相当于95年到2000年的深圳。所以我认为不用担心。但是我们相对要谨慎一点。
在今年下半年，我认为有几种房子要相对谨慎一点。但是4千以下的房子在今年下半年会卖的非常好，或者是在4千5以下的房都会卖的好。
还有一点，合肥可能下一个卖的比较好的，可能就是我现在不看好的一个区——经济开发区。经济开发区现在建了高架桥拉过来了，这种效应在未来2到3年内还是会有非常好的效应。
行，我就讲这么多。（掌声）
主持人：谢谢刘总今天的发言。我把牛总的发言概括一下，一个是目前市场上的需求还是有比较大的需求。第二个，对整个市场还是比较乐观的。一些职业群体的需求化是走在这个市场的前列，以及外来的一些做生意的对合肥的市场都有很大的促进作用。对08年未来的市场还是非常看好的。
下面请易居中国的牛中亮。
牛中亮：我是来自易居中国的牛中亮。我首先想先回顾一下我们合肥市市场的历程。我们合肥市也是从2000年以后有了一个全面起步的阶段。可以想一下，我们发展最快的一个阶段，因为我们是做预测和检测的。经过我们的检测，在2007年8月份以后，我们整个合肥市的房地产有一个快速发展的阶段。经过我们的数据检测结果，从07年的8月份到12月份，连续5个月，每个月个成交量在100万方以上，导致我们整个07年的成交量达到1000万方以上。我们回想一下，整个07年，全国房地产成交量在1000万方以上的城市不是太多。对于合肥二线城市有这么大的一个成交量，可以讲是我们整个合肥市政府和各个方面，对它起了一个很大的拉动作用。07年10月份，整个合肥市把预期的200多万方拉到了400多万方。同时连续从11月份到12月份，在土地的成交上受到了很大的一个制约，导致在滨湖新区这块土地全部流标，和08年的土地出现大量流产的情况。导致08年12块土地的成交，流标的达到90%以上。
易居中国 牛中亮
从目前情况来看，从宏观来看，综合考虑下来以后，我们检测出来的一个结果是，一线城市会出现一个下降，二线城市会出现一个分化。
在我们合肥，二线城市出现一个分化的局面是非常的明显。我们看一下，万科从04年就已经关注我们合肥市场，今年年初就在合肥拿到了2块土地。而且从它的价格和地段都是相对来讲大家比较看好，而且价格比较适中的。万科进入以后，恒大等等这些大型的开发商，进入以后，可能都会造成合肥很多的机会点。就会造成一些优质的楼盘，优质的项目对市场造成一个拉动力。但是对于一些竞争力相对比较差的，比较弱的楼盘，可能会造成一个相对比较困难的阶段。
还有，就是我们刚刚进入08年以后，这样一个天气的影响，再加上每年季节性房地产的萧条期，导致了我们今年2、3月份的成交量有一定的下降。但是随着我们市场不断的拉动，和国家整体的一个拉动，造成了我们08年4月份，整个合肥市房地产的成交量达到了90多万方，而且价格也是不断的拉升。从08年年初的3千8、3千9，已经拉升到目前的4千2。在量、价同时上涨的同时并不一定代表我们整个的市场非常的好。
我们再看一下整个合肥市的阶段存留量，我们在07年年初的时候合肥市的阶段存余量达到到800多万方。但是到08年年初的时候还不到500万方。因为我们说存余量，以及量、价的同时上涨，是可以代表一个城市房地产是一个快速发展的阶段。我们通过我们易居的分析方法，这个数据也是我们在08年年初的时候统计出来的。我们合肥市将在08年的10月份以后，可能会进入一个相对的调整阶段。这个调整阶段，可能会在销售的量上或者是价格都会略微的有所调整。但是这个调整不会像很多人所预言的，不是受国家的奥运会或者是国家的一些大政策来影响到的，主要是我们长期快速发展，内部的阶段性的调整。
通过我们这样的数据分析和检测之后，我们对合肥的房地产也是比较看好的。我们不能讲，合肥市近期1年内销售的价格怎么样，或者销售量是怎么样。但是在正常的情况下，就以目前的发展来看，今年合肥的房价均价达到4千8到4千9之间还是有很大的一个空间的可以来保证我们市场的快速发展。
其次，通过我们对房地产的预测和检测，可能也会是想通过这样一个活动，推动我们易居中国在这个行业，就是属于房地产行业的第三方吧，就是基于代理商和开发商，以及消费者之间，我们另外做的一个行业，希望与代理商和开发商一起共同的把我们房地产做得更加好。（掌声）
主持人：我归纳一下您的观点。您觉得合肥市房地产市场一直发展的比较稳健，是各个原因综合造成的。包括开发商以及国家大政策综合拉动的结果。第二个，你觉得未来合肥市房地产会进行一个阶段性调整。第三个，你对合肥市未来的房价会有略微的上扬是比较看好的。
有一个问题我想请教一下，易居中国，在全国各地都会有你的一些服务性的公司。现在都说北京、上海、杭州这些城市的房价以及销售量都有所下降，你们所了解的实际情况是不是这样的？
牛中亮：这个我不能明确的向大家表示，虽然我们易居中国是一个全国化的公司。我们公司是从01年开始建立的，07年8月份作为中国的第一个房地产在国外交易所上市。我们对整个中国的房地产，可能会了解的相对比较多一些。但是所占的角度只能讲合肥的范围内，毕竟我所占的平台是合肥这个地方。我对于全国的战略或者全国各个地方的，我了解的不是太多。
记者：我想问一下，你刚才说从08年的时候10月份会有所调整，我想问一下，这个调整是向什么方向的？以及这个调整期可能有多长？（记者提问：有没有做一个连续性的战略性的分析？）
牛中亮：我们也做过。但是我们做的是基于合肥这样一个平台，我们也做了大量的检测和研究。就是通过当年内市场的供应量和销售量，用市场的成交量除以市场的供应量，得到一个比值。然后我们根据每一年得出的这个结果，根据不同的发展阶段和时期，它这个是差不多的，不会相差超过10%。通过这样的一个方法，我们推出未来的市场的供应，根据市场的供应来测算出以后的成交量。
对于我们易居中国测算出来的结果，我们比较看好两个板块。一个是黄潜望板块，（黄山路、潜山路、望江路）。这个板块，首先是因为绿城的进入。之后华润、万科都进入了这个板块。就是合肥的东南板块。现在合肥有山有水的板块就是大蜀山旁边。这个板块我不知道是政府预留的，还是自动自发的。但是东南板块，是目前房地产开发相对比较薄弱的板块。但是从各个方面来看，这个板块的潜力是非常大的。
第二个板块，是马鞍山南路板块。通过我们的数据分析，我们认为马鞍山南路板块的客户大部分是一些投资型的客户。他们主要是来投资的，来达到他们的预期。这个预期的结果是需要市场的沉淀，但是，就这两个板块来说，我们可能还是会比较偏重于…因为从目前我们的统计数据预测就可以看出来，目前6000以上楼盘的成交均价的已经不怎么多了。而且有部分稍微优质的楼盘还采取了另外一个措施，它根据自己销售的情况，会在1个月或者2个月间接性的推出它这个楼盘。
主持人：谢谢。下面请我们厦门筼筜置业的魏总。
魏卫：我刚来合肥，所以合肥整个的房产市场不是很了解。我们公司是代理企业，在全国各地广东、福建、安徽、山东都有代理一些项目。我就谈一些感性的问题吧。
主持人：跟我们谈一些外地的，比如说山东的。
魏卫：首先第一个感觉合肥就是一个大经济，感觉它整个的建设是日新月异。我们是04年进入合肥的，做的项目是香榭水都。我每年都会来合肥几次，每次都会迷路，合肥的的道路、交通都是越来越好。合肥现在是快速发展阶段。
厦门筼筜置业 魏卫先生
第二个，看了一些楼盘，感觉性价比应该在国内属于排在前列的。它建设的速度，它的价格，从性价比来说是很有竞争优势。举个例子，厦门的房价现在的均价是1万5，但是它的整个楼盘的素质比政务区那些楼盘的素质差的。
第三，我发现一个问题，想租一些好房子租不到，租赁市场有这方面的需求。我们来了一大批外地人，想租一些好房子，但是租不到。我们租的是两房一厅1600，租金价位还是可以的
感性的问题从这三点来说，我个人的判断合肥的房地产市场应该是处于一个上升阶段。从它的性价比，从它的租赁各方面，从它的整个城市发展规划角度来说，我觉得整个房地产应该是处于上升的阶段。但是，就跟波浪一样，它是属于第几波，我也没有好好的研究，所以不敢做定论。
但是，从全国目前来说，包括很多的一线城市，由于它的价格已经涨到很高位，从去年下半年国家从政策、金融各个方面进行了强有力的调控。已经出现交易量明显回缩，房价开发商跟消费者正在博弈的阶段。但是交易量是整个处于很明显的下降阶段。
二线城市为什么价格上不去，刚才我跟几位在讨论，就发现一个很大的问题，中国特殊的政治体制导致了这个经济规律，很多城市的土地供应量是没有计划性的。我不知道合肥有没有出现这个问题，很多的二类城市都出现过，像江西的九江。
还有一个趋势，很多城市，特别是在沿海城市，房价上升太厉害的城市，中央政府强制它们，把它跟政府官员的政绩联在一起，出现了安居，就是经济适用房。这对房地产市场的冲击应该说是很大的。像厦门，它是卖到6000多块钱，商品房是1万多块钱，而且它一搞就是50万平方米，100万平方米，大量供应。而且它政府开发的水平，一般的开发商是达不到的。
主持人：它开发水平比开发商高，是吧。为什么？
魏卫：它的配套比较好。比如说我住的小区，两所幼儿园、一所小学、一所中学，一个医院。而且它每栋的间距做的很大。因为政府它是搞业绩的，所以安居工程搞的很好。像山东的潍坊也是，政府一开发，整个的营造水平是很高的。山东潍坊的经济属于中国经济的强省强市，它的房子才3、4千块钱。
主持人：它的比例占整个市场的比例是多大？是不是就做一个形象工程？
魏卫：我认为现在担心的是什么呢？是无限放大，会强烈冲击正常的房地产（开发商）。
主持人：你说厦门的安居工程的房价跟市场正常的房价大概有多大的差距？
魏卫：厦门是6000，正常均价是1万5。合肥的房价我觉得是比较（低的），就跟福建的一个县一样。沙县的房价都4、5千块钱左右，合肥是省会城市跟它差不多。
主持人：因为消费水平不一样。
魏卫：但是性价比比较高。我们现在做的项目，也是在跟经开区的部门谈经开区的发展思路，他们是想把经开区打造成真正的很高的经开区。
主持人：谢谢魏总。下面请晨辉置业的甘总。
甘建军：我来的比较仓促，也没怎么准备。我简单聊一些，我自己的一些看法吧。
来合肥时间不长，对合肥市场不太了解。但是我认为房地产它是一个不动产，它的地域性很强。现在这种市场氛围在不景气的状态下，我们来看调整。但是我有一个问题，那就是为什么要调整，怎么来调整，调整成什么样，调整之后会是什么样。就是说，我手里有一碗饭，它好不好吃，大家都关心这个问题。但是从来没想到，我们中国房价不正常，它因为什么，为什么会这样。
晨辉置业 甘建军先生
其实我有这样一个观点，中国的房价体现现在中国的贫富差距，严重的贫富差距。说白了很多人是有很多房，很多人是完全没有房。这是中国不正常的社会现象，社会分配不正常的现象体现在房价上面。
现在为什么成交量萎缩了，它的价格又停滞不前了，就是因为国家的调控。市场是一匹野马，如果你不拉的话，它可能是没有节制的跑。所以我认为这种调控是必要的。
现在有很多地产企业和行业人士都在谈一个危机感。说我们这种行业遇到这种情况，下一步会怎么走。每个人都站在利己的角度看问题，他的面不会很宽，应该站在外面看这个问题。
还有我想谈一下合肥大概给我的感觉。因为我之前一直在北京，在合肥呆的时候不长。合肥赶上一个好的发展机遇，赶上了一个国家大的宏观政策的支持。刚才大家都对它的未来的发展机遇以及价格都很乐观，我本人也一样很乐观。所以在城门失火殃及池鱼大的情况下，我们可能慢慢的把城门的火给熄了，这池里的鱼就能保住了。所以我觉得现在最主要的是一线城市的发展，会带来健康的市场秩序，会给二、三线的城市房地产的发展带来更大的空间。
主持人：谈一下你们的销售？
甘建军：最近是这样，我现在做的项目刚刚开始，是在规划设计阶段，对将来市场的反映包括成交量的预期我现在都没法估计。还是处在前期的一个阶段。
主持人：好，谢谢甘总。（掌声）
鲁霖：哪一个项目？
甘建军：周谷堆的晨曦广场（谐音）。徽商银行后面的那块地。
主持人：下面有请很海恒发展的陈总。海恒是我们本土新进的一个开发企业。陈总跟我们聊聊最近市场行情的变化，房价未来的一些感觉。
陈文才：现在销售这一块确实是处在淡季。房子一出来就卖没有了，市场的反映价位还是比较低。有一点是可以肯定，就是市场不会出现多大的波折和调整。因为我们说房子，一个就是挖掘它的价值。跟同等城市的比较，我们的房价是比较低的，它肯定会出现市场一个特定的客户。我们现在虽然防范这些，但是肯定有一些不利的因素。但是我们现在是处在整个城市的大建设，这一些都是很有利的条件。
现在还有一个就是做产品和服务，因为之前我们一直都是考虑的是市场。开发房地产的利润大家都是有目共睹的，我估计也就是在20%、30%左右的利润。只要政府不出大的宏观政策，每个人都有一定的利润空间，那整个市场就不会有大的波动，它的成交量有一点略微的上升。
海恒发展 陈文才先生
我们现在做的几个项目，现在主打的一个概念就是产品和服务。就是在整个的产品上，怎样把你的成本控制好，把你的品质提升上去。这是我们最主要做的事。整个市场应该都是这样，包括万科马上进来的，它的价格很高的，将近1万块钱，这是很有挑战性的。但是它代表一种发展的方向。它来了也有一种推动作用。所以这个方向是不会错的。如果房子都做的跟它差不多，那么房价也会上去的。
主持人：就像我们的城市要跟长三角接轨，房价也要跟外省接轨了。
陈文才：那肯定了，它来做房价是1万，你做4、5千。
主持人：万科房价一万，它产品成本也不会那么高的吧？
陈文才：不会。
主持人：它主要是卖服务卖品牌。
陈文才：对。它在房产的产业化路上做了很多年，摸索了很多年。我们现在就是想做，把我们现在的经济开发区作为合肥市第一个房地产产业化基地，引进了很多这种固定化、标准化的企业过来。那一块就代表以后的发展趋势了。
主持人：还有一个问题，我想请教一下陈总。现在引进了一些商场以后，你们的开发量能不能达到，资金方面、人事方面有没有哪些影响？
陈文才：我们从来没考虑过资金的问题。
主持人：那是政府的事。
陈文才：对。
主持人：谢谢陈总。有请我们美城房地产的余总，余总是我们老朋友了，房子卖的又好又火。余总跟我们谈谈未来是合肥市房价一个趋势，包括目前房地产价位的价位水平，你觉得应该是什么样的？
余海：有几个方面。第一个从合肥的区位优势来说，再从合肥的政策优势来说。合肥的房价应该是稳中有升的。特别是合肥的大建设，大发展，大环境，给我们创造了一个，特别是购房者或者是投资者，一个良好的升利空间以及投资的价值空间。这方面，从我们自己的切身体会就可以感受到，每一期开发的楼盘，当然我们的楼盘定位的价格不是太高的，但是跟周边的相比也是适中，从它的区划、速度来说是很快的。这说明一个什么情况呢，就是大家对投资房产、自住房产的需求是很大的，无论是从近期开盘的，还是每期即将开盘的，特别是我们的楼盘即将进行推荐的，人都是很爆满的，人气是很高，说明大家对整个合肥的市场是非常的看好。
第二，从投资者来说，或者是外地的投资者来说，从政府来说对合肥房地产都是积极支持的。从政府来说，我们土地的推荐会，基本上每个月，也改变了以往的做法，现在是走出去引进来，特别是对一些大户，对一些比较有影响力的房地产开发商都登门拜访，包括万科、恒大一些大的房地产企业都纷纷的进入合肥。
这有两方面的因素。第一，是合肥市对招商引资和外来投资有一个政策的支持和给他们一种信心的保护。第二，外来投资者和开发商对整个合肥的市场非常的看好。从目前情况来看，虽然受到奥运会、经济、地震这些的影响，但是中国的经济始终是向前发展的。这对外来的投资者进入我们中部地区进行发展的势头还是旺盛的。二从经济的平台上来说，经济资金的流向，有的企业从圈地等等可能开发资金不是很大，但是有一些事业开发的资金量是很大的，还是很有市场的。比如说政府，要担心中国的物价通涨比较高，物价生活指数比较高，不让我们的房价过高。现在出来一个新的政策，限制外资的热情进入到中国市场，不准它投入进来。一方面是限制它的进入，一方面是保护我们的购房者，不让我们中国的通货膨胀太厉害。
美城房产 余海先生
从这几个方面来看，合肥的市场还是可以的，房价是稳中有升。或者说现在油价的上涨，作为我们开发商来说，可能会带动我们的一些成本会上升。现在有一个分析资料，油价上涨，各个方面上涨，导致我们的钢材价格也上涨，钢材上涨我们的建设成本就会增加。
你们好几个人都是外地的，现在外地的大企业、大公司都纷纷进入合肥。万科进入合肥应该是产业的一个风向标，它起龙头带动作用。它的房价能够带动合肥，就像刚才说的，能超过1万。可能并不一定超过1万，它拿的低价很高，它拿的一个是350（亿元），一个380。它的品质、品牌也放在那，对合肥整个的发展起到一个拉动的作用。大的企业进入就会起到拉动作用，像之前合肥的绿地，把经济开发区的拉动起来了。御景湾、国际花都把马鞍山路拉动起来了，还有北边的元一，这就是品牌企业的影响力。
所以说大家还是看好合肥的放房产市场，未来合肥的房价市场是稳中有升的，未来五年对合肥来说，应该是一个快速发展的空间，10之内肯定还会有所发展。从政治发展来说，合肥人、安徽人，安徽是一个中部崛起的，从能源优势，其他优势来说都是发展很快的。特别是交通，周边的到南京、武汉、江西南昌，这一块经济圈的发展都是一个很大的带动作用，再加上我们合肥本身也在逐步的改善环境。先是改善交通，下一部会综合性的改善环境。又会进一步拉动这个行业的产业发展。合肥是一个中等城市，合肥是一个适合居住的城市，消费水平是属于中等比较偏下的，所以说从经济形势来说，对对合肥目前的整体影响不是太大。
主持人：谢谢余总。（掌声）
我们对合肥的房价感受除了开发商和销售者，还有我们我们要买房子的老百姓，所以下面我们也听听我们买房者的看法。想听到你真实的一些想法，你觉得这个房价是高还是低，对你们的经济承受能力是不是？有什么说什么。
丛珊：大家好。我现在的实际年龄是27岁左右，也就是说，我就是你们特别关注的群体25到35岁之间。虽然讲这个群体在合肥是呈上升城市。为什么选择合肥就是因为它是省会城市，我到合肥是1年多的时间，特别关心合肥的房价。现在决定在合肥这边安家，但是短期之内愿不愿意投入这个资金去买房。还有，我们现在一般情况都是在考虑奥运，就是考虑在这一阶段你们会做一些什么？刚才有人说了，在10月份的时候，房价会做一些调整，这个调整会高到什么地步，或者有没有下降的趋势，我们关心的是这个。
市民 丛珊
主持人：所以你们现在还是在观望。
丛珊：对。
主持人：观望以后希望房价能够降下来。
丛珊：因为我们到合肥是很短的时间，我们这个人群刚来合肥的工资是很低的，1000多是很正常的。我们现在靠一个人的能力去购房是不可能的。如果两个人的话，月供是可以，但是首付就是需要从家里拿。所以说，现在购房是非常非常小心的。压力很大。
刘总 ：给你一个建议，如果你近期买不起房就租房。
丛珊：但是我从去年到今年租房换了几个地方…
鲁霖：如果你现在有这个能力，或者是亲朋好友能给你赞助的话，但是这个赞助是不需要你近期内还的。我建议你是可以去买房的，不要去等这个调整，这个调整可能是降下来但是会突然一下子涨的很高。如果要买的话，要考虑到总价。当然你考虑到你的收入和压力，没有关系，你可以根据你的实际情况来看。买一个比较适合你的收入的，你一个月的工资能拿出多少比例，买一个适合你的，可能房子会比较小，但是没关系。因为我们还年轻，3、5年以后你的收入高的时候，可以买一个好一点的，比如说绿城的等等，那是以后的事。但目前，我认为你可以这样考虑，看你的成本考虑你的收入。在未来5到10年里面，你们最大的问题是事业的拓展。推荐一下，我在科大那边有一个项目，有小户型，我不是做推销。你现在买了以后，3、5年以后，你有钱了以后，你会发现那个房子会大幅度的增值，会有很大的空间。那个地方本地人都很清楚，那个地方生活很方便。你现在买了，如果5年、10年以后你不在合肥了，你想把那个房子卖掉，会很好卖。大家想一想，在老城区的40、50平方做得很好的房子好不好卖，很好卖的。现在合肥租小户型的房子很拿租，都租不到。所以我觉得买一个这样的房子来过渡一下，比较合适。会给你未来5年，甚至8年10年的工作带来很多便利。
丛珊：我想大胆的问一下，那边的房价现在是多少？
鲁霖：目前那边的房子均价应该是6千5，50平米一套房子也就是30万，你按揭也就2层首付也就是6、7万。
丛珊：但是那样月供的话也不便宜啊。
鲁霖：现在这个方式有很多的。可以刚开始付少一点1000多的，或者有钱的时候还多一点的。
魏卫：也可以根据收入选择递增还款的。
丛珊：我们这些人还有一个心态，因为我们现在都是租房子，我去年租的三室一厅的房子，里面没有什么装修是700到800，今年租的话是1500左右。
主持人：在哪个位置？
丛珊：就在这旁边。所以这个就可以促进大家去想一下，如果紧张的话，可以一次投入去买房，跟月供也差不多。
余海：出租会有一个心态，同等的如果你有800、900，有1000，可能会选择800、900的…
鲁霖：这个附近的租金也是合肥市高租金价格区。我建议你条件允许可以先买一个，把自己未来的生活做一个合理的规划，一个比较适合你发展的。我有一个朋友问我合肥有没有2000多的房子，我说有，在肥东县城，要不在高新区。但是你要跟你的工作事业发展结合在一起。你每天花在路上的时间3、4小时，这很不划算的。你先在离你工作比较近的，或者是市内买一个20、30万的房子，作为一个过渡，很方便的。
魏卫：我补充说明一下，房价是不是一个合理的空间它是有一个指数值得我们去研究的，就是人均GDP或者是人均收入。目前合肥的人均收入是多少？
主持人：人均2万多块钱。
魏卫：那这是一个合理空间了。打个比方，如果你人均月收入达到1000块钱的话，房价可以涨到6000块钱。
主持人：这可能还有一些问题，因为随着我们经济的发展，有一些年轻人买房并不是，好多80后、90后的购房并不一定是他一个人了，他可能是双方的父母。再过20年后，父母走了以后，他可能就会有几套房了，所以这个财富就属于实力阶层了，就说他以后就不需要劳动了，就可以吃这个利息了。不能说我一个月收入1千块钱我就买不起房，不是这个概念。很多20、30岁的人买房可能多是父母给他付的首付，你每个月还月供就可以了。很多应该是这种比例。
鲁霖：这是一方面。我讲一下群体，假如说我是开发商，我肯定会为了你们这个群体我来做一个适合你们的产品。举个例子，以前很多的都是120、150的户型。未来，实际上在一个小区内它的产品线都可以分的比较清楚，可能有1万5的项目，也会有5千的，会越来越细分化的。
鲁霖：现在实际上也是在调整。包括我以前的一个项目在马鞍山路，大家都知道，在马鞍山路那一段的投资是比较大的，即便是现在正在销售的。因为我在马鞍山路，遇过这样一个客户，他买过以后，不到一年之后就卖掉了。他并不是因为压力，他是觉得合肥的房价涨的太慢了，我花了一大比钱买个房子，我希望它能升5、6千，甚至1万。我换个城市，可能一套房子能升值几十万。他买了一年，只涨了一点点，投资者是更关注这种的。也有人买了之后，因为压力或者想去别的地方，把它卖掉了，这也是一部分群体。更多的人是在悔恨，我为什么没到那个城市去投资回报可能会更多一点。这是投资者喜欢干的事情。因为我们有一个规律，一个城市的的发展过程中，当GDP达到一定量的时候，我们会看这个城市的整个市场，还有未来的几年。包括我，我们很看好合肥市。
我们看一个城市的发展，要看两个。一是这个城市的GDP，我们现在的GDP是1300亿，到了2010年可能会超过2000亿。当一个城市DGP过了2000亿的时候，它的第三产业、服务结构或者中建机构会迅速发展。厦门也好、杭州也好、上海也好，都是。我们讲今天合肥的房地产从业人员可能是5千人，到2010年的时候可能会变成5万人，经济的发展是不可抵挡的，也是让你无法想象的。另外一个规律，就是城市化的加速度。它体现在几个方面，一个是人口。韩国汉城是整个韩国DGP的1/4，安徽是7000万人口的大省，10%的人都是往外跑，其中有一半的人是到省会来。合肥滨湖新区，现在一些地方是一片狼藉，我们想象一下，5年以后，你们去看一下，或者是三年，你去看一下，就知道了。这种发展是可以想像的。我刚才也说了，如果在九十年代有到深圳去过的，就知道了。
主持人：现在我们听一下老合肥人对房价感官的一个认识，左先生。
左志：合肥房价就我个人而言，我也是贷款买房。作为投资的话，利润太小。买房都是关心房价的问题，我个人觉得房价比较高，从购买者的角度上比较高。从大环境来说，我也听了各位的，从这个角度来看的话，合肥房价还是偏低。
鲁霖：你现在有房子了？
左志：有。房子作为一个投资的话，在各种投资需求里面它有一个误差，包括股票也是这样的，可能这段时间好一点，对于老百姓来说，它的投资需求，可能有股票或者是房地产，目的是把利润提高。
主持人：在你的印象里，合肥的90年代，房子经经历了一个什么样的发展趋势？这个发展曲线你大概描述一下，从98年开始。
左志：98年，那时候对房地产没有概念，可能就是小城市那种，很多企事业单位是福利分房，就是为了解决住的问题。后来因为工业改革、事业单位改革，把那些房子慢慢进入到市场，有了一些新的市场需要，有了一些房地产商的崛起。大概到2000到01年买房子还是蛮便宜的，因为刚刚起步，1000多到2000左右就可以买到一个比较的好房子。从01年末到02、03年就开始了涨价，已经到现在的3000多到4000。过去的房子，包括我们对房子具体的一种需求也不一样，没有那么细节，就是几居室这些，就是对空间更大的那种需求。现在转到是符合精品的需求，是更适合居住的环境，这些方面来考虑的。
我是从个人角度来看的。从九几年买房子到现在，大致是这样。
鲁霖：中国的统计确实存在技术上的一些混乱或者说是水分，这是全世界公认的。但是有一点是不可否认的，确实是进步，确实是升的。这个不可否认的。你可以举例看一下，大街上的车子，5年前有多少车，现在有多少车。就像写字楼的停车场几年前相对是比较空的，现在如果来迟一点就找不到车位。
鲁霖：我作为合肥市的房地产开发商，我可以谈一下，成本的增加，刚才陈总讲了合肥房地产利润是20%、30%。现在做毛利润是20%不到的，有15%就不错了。如果再把成本深算一下，有的项目可能10%都不到。不错，有一批早期的开发商拿到的地比较便宜，但是现在土地在增值，它也是一个很大的资本成本。为什么一线城市它的空间很大。最近我遇到一个很奇怪的事，我一个朋友说，上海的装璜的成本居然低于我们合肥市的成本。后来发现不对，这是什么概念，一线城市它弄的成本跟我差不了多少的，但是它的，即便是去年的帝王是2万成交，它的空间甚至是30%、40%的利润。但是它也考虑到资金成本，一旦资金退位，开发商要回笼资金，就会低价抛掉。为什么合肥市场没有？05、06年也有一个，包括元一现在也有，因为它现在也是在扩张阶段，但是它没有成为主流。这有一个客观规律，我的利润是5%、10%的时候我怎么下调，除非我是不想干了，一点办法也没了。但是这样的开发商很少的，它不会成为我们市场主流的。所以你们这种担心完全是多余的。
主持人：鲁总你的这种说法非常能代表开发商的思路。（省略）
魏卫：我认为这几年开发商赚的是地产的钱，就是地钱。
鲁霖：地的钱。
魏卫：为什么这么说，虽说利润是15%，你要考虑到你的项目的开发周期，平均摊下去它每年的回报率是多少。再加上这几年宏观调控，特别是银行上面，原来是自有资金回报率比较高。但现在对自有资金要求的比例是很高的，因为贷款很难了。
记者：我反问一点，既然房地产这样你为什么不去做别的行业，肯定是因为有钱赚嘛。
魏卫：应该这么说，房地产是一个资金密集型的一个行业，它的门槛比较低。像我们南方的很多企业像福建的安踏体育用品企业，都转成房产。如果让房产公司去做高科技企业，生产MP3、MP4，它的技术含量太高，技术门槛太高。
主持人：它的周期比较短，投资汇报也比较快。
魏卫：合肥这个地方，说句心里话，目前来说还是性价比比较好。房地产有三种类型自住、投资、投机。如果作为自住的话，我是建议现在就可以进入，就跟炒股票一样，现在是一个比较合理的性价比时期。不像股票跌停10%、涨停10%，这个在房地产是不可能的，它的波动周期是比较小。作为投机型的，比较危险。投资型的话，你要有眼光。现在合肥这个地方，我自己的判断是小户型的投资很好。因为它有这个市场需求，因为现在都租不到啊。
余海：需求不平衡。
魏卫：它有一个标准在。所以我觉得的房地产的使用价值、投资价值方面是一个比较特殊的商品。所以我建议，自住的毫不犹豫马上就可以，投机的就不要了，投资的也要认准项目、认准产品。
魏卫：GDP上升到一定程度的时候，它对第三产业，就是服务业的需求很大，而且政府以后会越来越规范。比如说，一些企业的驻点是不允许在居民楼里面，它应该都要在写字楼里面。厦门现在就是这样。
记者：能不能说一下写字楼这一块合肥的发展？
鲁霖：写字楼在未来在合肥的需求量是很大的。现在不光是第三产业，还有金融服务性行业。写字楼是非常可观的。写字楼的价位就目前而言也不是很高，基本上在7千到8千，这是整个城市发展需要的客观原因决定的，这个不用担心。像中环广场的写字楼，刚开始建的时候大家都很担心，但是卖的时候，只用了13月就销售一空，刚开始是4200，到最后就卖到了6000。去年我们就看到了6000、7000的写字楼大量出现，到今年8000甚至1万的都有。你担心它能不能接受，没关系，这个是时间来考虑的。要看支撑是多大，这是一个策略问题。每个企业做项目的时候，不可能全部的项目都赚钱，不可能，做不到的，但肯定有一个项目是要盈利的，做企业肯定要盈利的，我们的底线就是成本。假如我的利润是10%，如果我的成本是1000块钱，那我会做到1100，1100就是我的底线，我不可能低于这个价格卖。实在不行，要死人了，我900卖也没关系，但是这种很少。
魏卫：目前能够影响到房价的一些因素都出台了，但是对房价会产生一个致命性冲击的可能就是舆论的版面。
魏卫：说个题外话，判断一个城市房地产发展水平的高低有两个，一个是城市的供需面积，第二个就是媒体跟开发商的关系。
主持人：合肥现在基本上是，还有一个就是公交车基本上都是房地产广告了。
余海：从合肥的趋势来看，应该说合肥的房价是没有什么大的波浪，是稳步有升的。
主持人：我想讲一下，现在合肥有两个一个是家天下，一个是财富广场。财富广场为什么贵，找人买都买不到。
鲁霖：现在财富广场应该到了8000。
主持人：已经到了。家天下已经到了4000多，都找不到人买。都是外地的开发商，所以说，合肥房地产市场的两大支柱，一个是刚性政策，一个是外地投入。
魏卫：应该来说，支撑房价两大最主要因素，一个就是供需比例，第二是成本。从成本比例来说，合肥已经是一个竞争很激烈了，开发商会在产品和服务上下很大的工夫，相应的成本会增加很高的。现在房产的趋势，从产品上说，园林景观、森林化。包括现在厦门一些，买那些树都是不计成本的。包括现在一线城市，它的配套设施都是，保温、恒温这些13大系统全部具备，它的成本是多少。第二个，现在物价的上涨，钢材、水泥、人员工资以及职业经理人。以前是多少现在是多少。一个职业经理人60万、80万、100万的年薪都很正常的，原来就是10万、20万。
鲁霖：说到这个，我想讲一下。03年合肥市的一个楼盘就几十个人，当时的从事从业人员也就是1、2千人，也就几十个开发商。但是现在差不多有300多个开发商，一家按40人算，是1万多人，接近2万人，还加上物业公司。这才是5、6年的时间。这也是从侧面看出这个市场的需求量很好。一个专业的工程师05年3000块钱很不错了，现在没有4000块钱人家不干了。
余海：人的成本增加了，也可能我们的开发成本降低了。因为好的一个专业技术人员在我们房地产公司，这个是可以省不少钱的。建设成本，好多的环节是靠工程师去控制的。同一个结构的房子，不同的设计师去设计，给我们的开发出来的成本都是不一样的，有些是必须使用的，但有些可以在结构规划和范围之内可以节省的。
鲁霖：对。
魏卫：他们的工资相对这些来说是小钱。
余海：对。
主持人：行。我们今天就结束了。
责任编辑：姜因超
