沈立刚：07地产版“夜宴”即将上演

日期：2007-2-1 9:44:01 来源:新浪博客

楼市暴利虽然继续，暴雨即将来临，新一轮行业洗牌在即，中小开发商们的噩梦开始了！

　　在房地产商继续做07黄金梦时，其实等待他们的是地产版的最后“夜宴”，没有实力的房地产商你吃多少、吐多少。和电影夜宴中情节一致，等你死去时（房地产公司倒闭），还搞不清到底谁是凶手。那么究竟是谁杀死了开发商们？

　　杀手一：宏观政策调控07强力执行：

　　根据国家在06年５月出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的年度土地供应量，不得低于居住用地供应总量的７０％。来自国家和相关部委的信息表明，0

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7年，调整住房供应结构是一场“重头戏”，重点是加快建设中小套型、中低价位普通商品住房，改进和完善经济适用房制度，加快建立和实施廉租房制度，着力解决中低收入群体的住房问题。　　

　　自07年1月1日起，根据财政部、国土资源部和央行三部委联合印发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。新政策还把那些因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地纳入征收范围，这无疑又给地方政府牢牢套上了“紧箍咒”。　

　　07年及今后的房地产市场将不再是“疯狂游戏”的舞台。非法预售、虚假宣传、囤积房源、哄抬房价等“恶疾”将受到空前严厉的打击。随着建设部等三部门联合开展的房地产交易秩序专项整治行动往纵深推进，房地产市场交易秩序的“乱局”有望得到明显转变。

　　杀手二：金融政策调整，央行严控信贷规模，对行业贷款进行严查：

　　房地产假按揭专项检查。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款，是商业银行发放零售贷款中典型的违规行为，这几年来，各地已孕育了很大风险。致使房地产开发过程中面临的巨大风险转嫁给商业银行。

　　土地储备贷款专项检查。近两年，土地储备贷款增加较快，土地储备贷款存在着贷款承贷主体自有资本低，负债率过高，收入受行政干预，毫无保障，抵押不具备法律效力，及受政策和市场影响较大等潜在风险。

　　打捆贷款专项检查。目前，一些银行因自身原因或受地方政府和相关部门的影响，向缺少固定资产项目准入手续、项目资本金不到位、项目资本金不实、缺少土地准入手续、缺少环保准入手续的项目发放贷款，发放流动资金贷款支持借款人用于固定资产建设，支持地方政绩工程，导致巨大风险；

　　终极杀手三：房地产市场的自我堕落

　　1、市场发展畸形：

　　目前国内房地产市场进入了一个拼奢的年代，房地产开发商一味追求花园式环境、高档装饰、超大空间，因为在房地产发展的初期，中国房地产作为一个较为新兴的行业，缺乏这样豪华的房子，但是在大量豪宅涌现的今天中国的富人们该买的房子都买了，买不起的随着房地产涨价，依然是买不起。上海房价的回落就已经说明了这个问题，只为20%的富人盖房子，但毕竟富人是少数，豪宅供过与求就意味着下跌,而不重视80%的穷人,就意味着你失去80%的市场份额。

　　2、投资性购房时代结束：

　　前几年浩浩荡荡的江浙炒房团、山西购房团跑遍全国买房子，买到那里，那里房价暴涨，而现如今买到手的房子有价无市，在大量活钱变死钱后，还有多少钱能够撑起房地产的价格？

　　3、社会投资手法多元化，房产投资空间缩小：

　　今年股市火爆，投资股票基金的收益大大高于炒房收益，而且变现能力好于投资房地产。炒房资金大量流出房地产市场，没有新增资金去追捧房价，高房价自然难以维持。

　　4、房租收入降低与巨额的总房款投入难成正比，租赁投资空间缩小：

　　许多投资房子不住又卖不出去，只能出租，但是往往租金收入还不够偿还购房贷款，自己花高价买上房子背上债，再便宜租给别人住？投资房地产变成学雷锋，有苦说不出呀。

　　
　　终极杀手四：基础能源、农产品涨价带动的新一轮涨价与就业危机让房地产投资减速：

　　煤、电、天然气、粮食等生活必需品的涨价，让居民的日常生活开销加大，而人们开支首先要满足的是生活必需品，随后才是高消费品，房子对大多数家庭来说，虽然也必须但不是马上就需要的，拖个两三年不会影响太大，而基础能源的涨价，让住豪宅的成本大大提高，市场会更加萎缩。

　　近年来就业难让许多名牌大学新毕业的大学生都很难找到理想的工作，一些投机者在投机房地产时总想一线城市房价不会跌，因为全国人民都想去那里落户。但是在目前的就业危机下，多数人难以自由选择自己生活的环境，房子不能代表一切，只有衣食无虑、整天无事可做吃老本的富豪才能到处买房投机，而作为普通投资者，住房只是满足基本的生存空间，所以既然一线城市房价下跌，其他地方的人们也不会大规模移民到一线城市，相反在就业压力下，一线城市的人为了就业也在不断流出到适合自己发展的地位。一线城市房价的下降将成为房地产整体泡沫破裂的导火索！

　　终极杀手五：房地产投机功能的丧失。

　　一是由于国家对房地产交易税的大幅提高，以投机房地产为盈利目的的交易成本大大提升，使投机者的盈利空间大幅缩水。

　　二是由于房地产按揭贷款政策的变化，让投资多套房产的人取得银行融资难度加大，失去银行信贷的投资放大功能，通过投机房地产增值的速度会大大降低；

　　三是对期房销售和预售条件的严控，让靠时间差赢房产增值的空间大大缩小。

　　四是房地产商鼓吹房产不断升值的神话破灭，从上海高价拿房者集体要求退房就已经让大家看到房地产商的一直鼓吹的房产只升不降神话的破灭，在房价下跌的过程中，先拿房者在短时间内房价下跌20%-30%,房地产作为大额投资项目，就意味着一个家庭靠一辈子积蓄的百万资产投资,在短短几个月后变成七八十万的悲哀。

　　“降龙18掌”天下无敌，对于地产商来说，上述5招可谓招招致命。地产“夜宴”即将上演，让我们拭目以待

责任编辑：倪成