北京房价涨幅过快、房价高企的不争事实终于没有能挺过北京“两会”。无论是市民，人大代表，还是各级官员，都对房市表示出了高度关注。北京市市委书记和市长的表态让市民们略感解渴：首先是市长王岐山在总结2006年政府工作时坦言，北京房价增长过快，将采取措施抑制房价过快增长。后来是市委书记刘淇表示政府要在3年内，建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房。据称，“两个一千万”是为了对房价起到一定的控制作用。这一消息被解读为北京政府“救市”的两招。

   但是，深入分析北京楼市的问题，仍不容乐观。“两个一千万”的救市政策也许无法起到退烧作用。

  供求矛盾，实乃北京当局难承之重！

   近几年来的北京房价一路走高，其背后隐藏着一个毫不夸张的事实：北京的房价是全球的购买力推动的。

   除了北京本地的住房需求外，国内京外和外国（机构与人）都是北京住房市场上强有力的住房需求因素。

   在这三方需求中，推动房价走高的原因又是投资需求。

   因此，面对全国乃至全球的购房需求，有限的北京土地供应自然也就无法解决紧张的供求关系了，房价上涨无法避免！

   “限外令”是有效的需求管理型政策

   自2006年新政以来，政府开始意识到北京房市供求矛盾中的涉外因素，2006年7月21日市建委紧急出台了《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，开启了住房市的限外令。这一政策有效地遏制了外籍人士的投资性购买（包括投机性需求）。2007年2月2日北京市建委出台《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，将限外令从“紧急状态”转为更加细化和规范化、可操作的常态政策，可以预计，这一限外政策将有效地治理外资购房中的投资因素和投机因素。这一政策从宏观调控上来看是一种需求管理型政策，将有效地减少房市中的有效需求。

    限制“京外需求”应成为北京房市政策考虑因素

    仅仅限制外籍人购房是难以从根本上缓解北京房市需求压力的。北京的政治、经济、文化等区位优势是吸引京外人士购房的重要因素。近几年来，大量的京外人涌入京城购房。庞大的“国内京外”更是推高北京房价的重要因素。事实上，如果能把这部分需求控制住，北京房价即可控制住。

   那么，北京房市该不该对京外需求设限呢？

   我认为从目前来看，有以下两个理由可以支持此策：

   其一，当前北京房价高居不下，京外需求是一大重要原因，而京外购房的投资性很强，自住型理由不是很充分，房屋利用效率低。其中还不乏百姓关注的与收入不平等（行业性）、腐败（官商结合型）相关的在京投资性置业。

   其二，北京宜居型城市的可持续发展必须控制人口，因此，不能单纯向刚性的需求妥协，应该走向管理型政策，控制住房需求，而不是加大土地供应量。近二十年来，北京常住人口增加了553万人，年均增加27.7万人，尤其是近三年，北京每年增加居住半年以上人口41.5万人。如此下去，北京将“人满为患”，谈何宜居。

责任编辑：倪成