2001年以来，我国的房地产行业连续5年出现高速增长的势头，不仅房地产投资大幅度增长，而且销售形势也非常喜人。但是，房地产市场旺销的同时，价格不断攀升，部分城市房地产市场的价格明显脱离了一般城市居民的收入水平。

　　有关资料显示，2005年城市居民收入最低的20%人口仅拥有全部收入的2.75%，而最高收入的20%人口拥有全部的60%。收入的差距造成典型的二元结构房地产市场。一方面，高收入人群对房地产强烈投资需求拉动房地产价格不断上涨，另一方面，普通市民由于收入水平低下，已经失去购买住房的能力。

　　与居民收入增长相比较，2000~2005年，城镇居民人均支配收入增长速度平均不到10%。而住宅销售的增长却超过30%。2005年部分城市房价收入比超过了15倍，超过1997年的香港。过高的房价使城市中低收入及新增加人口的生活条件恶化，同时也扭曲了国民经济的结构。

　　虽然1998年以来，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业，但住房除去自身的商品属性，他还有一个重要的属性——准公共产品属性。经济学理论告诉我们，市场竞争可以提高经济效率，但市场机制不能解决外部性、垄断、公共物品的属性。住房是不动产，不可能按照同样的标准无限制地复制，这使得住房市场不可能是完全竞争的市场；另外，住房不仅是消费品，而且可以成为投资产品，因此，住房市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格。

　　住房商品和住房市场的特殊性，决定了政府应该在住房市场上必须有所作为。

　　目前，我国基本上已经建立起住房公积金、经济适用房、廉租房住房保障体系。但是，在具体运作中却存在：缺乏明确的目标和长远规划、保障性住房供应量严重不足、保障对象覆盖面过于狭窄、资金来源渠道单一、暗箱操作，运作不规范等诸多弊端。

　　原则上经济适用房要占同期住房开发70％－80％的比例，而实际上，我国经济适用房投资比重2000年以来一直减少。2004年只有4．61％。市场供给严重失衡；市场上出现“140平方米的经济适用房”，“开着奔驰购买经济适用房”等现象严重背离了住房保障制度的初衷。

　　结果，理想中的住房保障制度在现实操作中引来了“经济适用房‘经济’何在？”；“经济适用‘适用’于谁？”；“现实中经济适用房究竟让中低收入群体得到了实惠吗?”等疑问，使民众对住房保障制度的信心产生了一定的动摇。

　　从目前的情况来看，我国住房保障政策缺少政府专门的制定和监督机构，使得住宅政策制定、贯彻和监督缺少有力的行政和立法体系。这是造成住房保障体系运作“越轨”的重要原因。

　　虽然，目前我国已经建立起如：《城镇经济适用住房建设管理办法》、《经济适用住房价格管理办法》等的部门法规以及一些地方性住房保障法规。但是，我国仍未建立全国统一的《住房保障法》。住房保障制度制订、实施随意性强，缺乏统一法律指导和约束。

　　纵观国外住房保障制度的推行，与我国绝然不同，无不通过强大的立法来保证住房保障制度实施。

　　美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等相关法律，通过立法保障来确保住房保障制度的落实、实施。

责任编辑：倪成