“小产权房”的涵义

    我们平时常说的以及在各大媒体上常听到的“小产权房”，其实应当叫做“乡产权房”，之所以称之为“小”，那是因产权证发证机构的不同而言的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。在这里，我们选择大家所熟知的“小产权房”的叫法行文。
    所谓小产权房（又称乡产权房屋），是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属。
    小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

    “小产权房”争议的缘起

    1、与法律的冲突
    我们在购买商品房之前一般都要审查开发商的“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》、《商品房预（销）售许可证》。并且，这“五证”也是办理房产证的前提条件。而小产权房是没有国家的土地使用证和预（销）售许可证的。
    我们上面在定义里也说到了，“小产权房”的发证机构是乡（镇）政府或村委会，这种房屋权属证书没有房管部门的盖章，我们购买的这样的房子是没有国家法律承认的房产权证的，也就是说，我们只有房屋使用权，而没有国家相关部门承认的房产所有权。
    “小产权房”存在着与现行法律集体土地开发使用规定冲突的一面，同时也存在着触及现行法律盲点的问题，例如，购买的这种“小产权房”能否转让？而这一点在法律上是找不到任何依据的。
    那么，与法律存在冲突当然会受到法律的惩罚，而于法无据的问题当然也就无法受到法律的保护。因此，“小产权房”存在着法律问题，也就是说购房者的合法权益存在受到侵害的可能。
    2、开发方的利益
    “小产权房”项目的开发主体一般是乡（镇）政府或村委会或与房产开发商的联合体。其开发方式一般是村委会或乡镇政府以旧村改造、新农村建设等名义，通过自行建设或者与房地产公司合作，对存量宅基地或集体建设用地进行开发，在楼盘建成后聘请代理公司或自己成立销售部对外进行销售。而按有关规定，这样的房屋建起来了只允许村民自住，是不允许销售给本村以外的人。
    那么，这中间就存在着村委会或乡镇政府利用集体的土地为自己或勾结开发商牟利的问题，官与商的利益纠葛驱动着“小产权房”问题的滋生蔓延。
    3、购房者的需求
    这种需求力量是巨大的，也是促使“小产权房”项目开发的主要市场动因。
    与巨大的需求相对的是，经济适用房、廉租房等适应广大人民群众的购房需求的房子的开发建设不足，国家在商品房市场的宏观调控方面也稍显力不从心。我们看到是，今天的中国主要城市房价的不断攀升，更有甚者都已经出现了一房难求、天价房子的局面。
    一方是高价房子令人望而生畏；一方是普通百姓的住房渴求。于是，众多的购房者就渐渐地将注意视线转移到了房价便宜得多的“小产权房”上。在这部分渐渐壮大的购房人群中，很多的人都知道自己购买的是“小产权房”，当问及是否担心因为购买的是“小产权房”而自己的一些利益可能无法得到保障？回答是：“有担心，但不能没房子住啊！”“‘大产权房’太贵了，买不起啊！”“那么多人买，也不是我一个”……这些回答中，透着几分焦渴，也透着几分的无奈！

责任编辑：宋健