带动了经济的高速发展，这一时期gdp增速仍维持在10%以上。同时，日本在全国范围内大力发展小城市，建设新城市以解决人口过密、环境污染严重等问题，日本的城镇化水平进一步提升。

    但与第一阶段不同的是，需求构成因素中资产保有需求大幅增加了，引发了一轮土地投机热潮。一方面，因为经过一段时期发展和积累，居民财富水平大大提高。1970年日本gdp总量达2068亿美元，仅次于美国排名世界第二（除苏联），人均gdp已接近2000美元。另一方面，银行界也扩大了对房地产及房地产抵押物项目的融资规模，助长了房地产投机活动。1971年，日本m1和m2的增速分别达到了30%和24%，是1956年以来的最高值。我们认为如此高的贷款增速，不仅是实体经济增长的需求，也必然有一部分是流向了资产部门。

    第三次房价上涨（1986-1991年）

    第三次价格上涨更多的是一种货币现象。"广场协议后"，日本下调了利率，使得货供应量不断扩张。但是，当时日本经济增速放缓，实业投资对资本的吸引力较低，大量货币供应游离于实体经济之外，成为不动产、股票投资的资金来源，这是资产价格上涨的原动力。

    同时，日本自19世纪70年代之后开始逐渐尝试金融自由化，宽松的金融环境助长了泡沫的形成：

一方面，权益融资方式的发展及日本前期经济高增长的积累，使得企业自有资金比率迅速提高。由于当时经济增速下降，企业实物投资积极性不高，因而企业更多的是把资金用于金融资产和土地资产的投机上，以期获得巨额的泡沫利润。

    另一方面，银行为了在日益激烈的金融市场上占据一定份额，便毫无节制地向土地投机提供资金：银行发放大量抵押贷款，鼓动土地持有者和其他个人进行土地投机，并以他们持有的或购买的土地为担保提供相当于地价70%的贷款让他们再去购地。如此反复贷款，银行的土地抵押额急剧膨胀。

    1.2中国和日本的可比性

    许多人因为目前的中国的人民币升值背景而把当前我国这轮的资产价格上涨和日本第三次地价上涨相比较，并由此担心中国的房价是否存在泡沫且不久就会破灭。

     我们想要强调的是，将两个国家进行比较的前提条件是其是否具有相同或相似的经济环境和背景，即是否具有可比性。我们认为,目前中国的经济情况和上世纪60、70年代的日本更为相近，而和80年代末日本第三次房价上涨及暴跌时的境况完全不同。因此我们不能简单的借鉴所谓"日本经验"。

    1.2.2城镇人口持续增长

    根据国际经验，城市化进程一般都会经历"起步--加速发展--高位趋缓"三个阶段。城市化水平在30%以下为起步发展阶段；30%-70%为加速发展阶段，在此期间，人口和经济活动迅速向城镇聚集，城市化水平以每年1%左右的水平迅速提高；而到了70%以上为高位趋缓阶段。

    我国"十一五"规划纲要明确提出要"积极稳妥地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构"，并预计到2010 年城镇化率达到47%，到2020 年我国将达到55%。照此目标计算，未来13年内，中国的城镇化水平将继续以每年1%左右的速度增加，城市人口的快速膨胀仍将继续。

    我们认为，上文所罗列的数字不仅仅是纸面上的假设和目标，而是有其实现的基础。一方面，中国传统的城乡分割对立的二元经济体制将农民固化在有限的耕地上，随着人口的增加和耕地的不断减少，农村人地矛盾日渐突出，中国农村剩余劳动力走向城市成为需要。

    另一方面，城市人口的迅速老龄化和中国工业化进程，也需要更多的农村劳动力进入城市。实践证明，工业化和城镇化的相关系数极高，因为城镇化不仅仅是人口的城镇化，而是整个社会基本形态由农村型向城市型转变，是以经济增长和产业结构升级为前提的。城镇化率与工业化率比值的合理范围为1.4-2.5，而目前我国仅为0.9，还有很大的增长空间。

责任编辑：程竹平