最近，有职能部门的官员指出，政府将研究制订《住宅法》。可以说，制定一部决定中国房地产市场存在与发展根本大法《住宅法》当然是好事。但是，有人认为《住宅法》将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。如果按照这样提议的内容，《住宅法》并非是一部房地产市场发展根本大法，而且是房地产市场存在与发展的管理性条例。如果《住宅法》确立是这个样子，那么可能与我们民众所需要的《住宅法》差距较远，这样的《住宅法》也可能不能够真正起到保护绝大多数民众的居住权的根本作用。

        在这里，我们要问的是，中国民众需要一部什么样的《住宅法》？在本文看来，制定中国《住宅法》应该在以下三个理论前提基础上进行。一是，在现代文明社会，每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性。这是房地产市场存在与发展不证自明的公理。因为，每一个公民的基本居住权是现代文明社会基本标志，也是每一个公民的基本权利。因此，房地产市场的法律制度、发展模式、运作规则、利益分配与调整等方面只能是在这个基础上建立、延伸与拓展。

        二是中国是中国共产党领导下的社会主义国家。中国共产党的根本宗旨就是全心全意为人民服务，就是以广大人民的根本利益作为党和国家一切工件的出发点和落脚点。因此，国内房地产的存在与发展，并非是追求GDP高低、房地产增加多少产值，而是改善绝大多数人的基本居住条件为目的。

        三是中国房地产市场是建立在土地公有的基础上的。土地公有是什么？不仅在于中国土地为中国所有的公民所有，而且中国土地所有的权能为全国人民所有。人民有权利来转让或收回国有的土地，也有权利来共同分享土地的增值，有权利来分享土地附上物的溢价。因此，国有土地资源既不可成为少数人谋利的工具，也不可成为少数人掠夺绝大多数人利益的重要方式。正是上述意义上说，《住宅法》的基本前提条件是公民居住权的天赋性、中国社会主义国家的人民性、中国土地的公有性，离开这三个基本前提，既没有理论上依据，也容易制定损害广大民众的利益法律制度。

        在美国，《住宅法》的基本宗旨是要求房地产市场生产安全、舒适、绝大多数居民都有支付能力的住宅。而美国的《住宅法》是建立在土地私有制、政党对人民服务有选择性的基本上的。因此，中国《住宅法》的宗旨应该优越于美国而不是逊色于美国。

        因此，中国民众所需要的《住宅法》同样是根据上述的前提条件确立中国房地产市场存在与发展的宗旨，该法的最低限度的宗旨同样是要求房地产市场生产完全、舒适、绝大多数居民都有支付能力的住宅。

        在房地产市场宗旨确立的基础上，要重新中国房地产市场发展模式及中国的住房保障体系。在本文章看来，中国房地产市场发展模式应该三部分组成：一是20%完全商品房市场，市场主体为中高收入者，这个市场既是投资品也是消费品，完全由市场来选择；二是10%廉租屋，其主要目的是让那些丧失生活能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证。这个市场完全由政府制度准入规则来分配；三是70%居民有支付能力的市场，这个市场完全界定为消费品市场。政府通过信贷政策、税收政策、住房政策、住房规划政策来保证绝大多数居民有支付能力进入这个市场。只有用法律方式把房地产发展模式制度化，才能找到房地产持续发展之路。

        《住宅法》还应该把房地产问题纳入到完全的公共决策程序。当前中国房地产市场出台的政策可说是多之又多，但是不少房地产政策不仅内容不具有的公共性，而且在政策议程设置上不具有公共性，从而使许多重大的房地产市场问题，特别是涉及广大民众切身利益的重大问题不能够进入房地产公共政策议程设置。如果一些重大的房地产问题连公共政策议程设置都无法进入，那么这些问题要解决更是不可能。

        总之，中国《住宅法》应该在三个基础前提上来设定房地产市场存在与发展的基本宗旨、房地产市场发展模式及住房保障体系模式、明确房地产问题及政策议程设置的公共性，并在完全公共性基础上来确定中国的《住宅法》。

责任编辑：朱宏