春节后，深圳、广州等地楼市出现了较大范围的降价风潮，这对于解决普通市民的住房要求，实现宏观调控的任务目标当然是有利的。

    但记者同时注意到，在这一轮降价过程中也出现了一些问题，其中包括地方政府认识不统一，一些非中心区的楼盘降幅较大可能导致社会纠纷和金融问题增加等。如果这些问题得不到有效解决，很可能成为楼市调整带来的"次生灾害"。

    各级政府应对楼市降价现象应有统一的认识

    在万科等龙头企业带头降价的影响下，深圳、广州等地的很多楼盘也纷纷打出降价的招牌。南方都市报的一份调查显示，广州市１０８个主流在售楼盘中，与２００７年１０月最高峰时的房价相比，有１个楼盘跌幅超过５０％，１７个楼盘跌幅在２０％－４０％之间，４４个楼盘跌幅在２０％以内，降价的楼盘超过６成，只有１０个楼盘在继续上涨。

    深圳大学国际金融研究所所长国世平说，楼市的这一轮降价，主要是开发商和炒房者迫于资金压力而采取的自救行为。它的出现，是宏观调控政策发生作用的表现。去年国家收紧银根时，楼市成交量急剧下降，但房价比较坚挺，主要原因是开发商还心存侥幸，希望能够等待今年楼市回暖，但没想到今年房贷仍然吃紧，经过衡量只好降价售房。

    国世平说，虽然一些楼盘本次降价幅度比较大，但这主要是非中心区的住宅，总体而言，深圳、广州等大城市的房价仍然虚高，还有不少"水分"。深圳２月份房价为１４５４３元／平方米，与去年１０月１７３５０元／平方米的最高价相比，有了比较大的下降，但与深圳市民的工资收入相比，仍然处于高位，宏观调控的措施有必要继续下去。

    记者注意到，此次降价风潮反映出的一个问题是：一些地方政府的官员认识不统一，他们对于是否要坚持宏观调控，政府如何面对楼市的波动莫衷一是。比如广州市一位副市长表示：限价房政策是国务院制定下来的，有需要就继续搞；而同时另一位领导则认为：限价房也不是说每个时段都进行的，市场上中小户型房价趋于合理的情况下，限价房就少出甚至是不出。

    专家表示，目前楼市的一些现象的确比较复杂，政府有关部门应该多做研究，统一认识后再对外发布，像这样莫衷一是的表态会给社会造成很大误解，以为政府的政策摇摆不定，市场的观望气氛会更加浓厚，不利于楼市的健康发展。

    高价购房者纷纷要求"退差价"或"退房"

    记者了解到，面对这一轮降价风潮，最着急的是在去年楼市最"疯狂"时买房的业主，眼看自己的住房迅速贬值，他们普遍感觉严重心理不平衡，纷纷提出要求开发商"退差价"或"退房"。

    深圳万科第五园近日重新调整价格销售，均价较之前下调了近３０００元／平方米。几乎与此同时，深圳万科第五园推出优惠活动，提出原来购房的客户每平方米只需付３００元／平方米就可以获得１５００元／平方米的精装修。尽管万科否认，这种优惠与楼市的调整有联系，但外界普遍认为万科此举明显带有"安慰高价买房业主"的意思。据悉，万科的降价行为曾引起该社区部分业主的不满，一些业主自发组织到销售中心，提出弥补降价带来的损失。

    由于房价较自己买房时下调了３０％，深圳盐田区中海半山溪谷的业主告诉记者，他们已经联名向中海总部提出申请，要求开发商补偿每平米５０００元－６０００元的差价，或者采取赠送管理费等方式给予经济补偿。部分业主提出，如果开发商不答应他们的条件，他们将采取更激进的方式维护自己的权益。

    此外，一些购房者还聚集在各楼盘的业主论坛里，商讨如何讨要"降价补偿"。金地梅陇镇业主论坛上，一些购买了二期项目的业主表示，任何商品出售，在一定时间内是必须要保值的，否则无论对代理商还是对客户都是不公平的；有的则指责开发商过河拆桥，要求补偿二期业主；有的业主则宣称要和开发商打官司。

    法律专家们普遍认为，对于高价购房者提出的"退差价"或"退房"的说法，从法律上判断难以成立。如果开发商在履行合同上没有问题的话，就很难要求退房或退差价，因为毕竟签订的是具有法律效力的合同。

    一位不愿透露姓名的中介工作人员说，买房是一种市场行为，没有只赚不赔的道理。过去，房子升值的现象司空见惯，没有哪个业主把房子升值赚的钱分一点给开发商；现在房子价格暂时下降，要求开发商承担损失，是说不通的。

    对于这种情况，政府有关部门应该加强法律宣传，同时信访等部门应该积极关注类似案例的走向，国土房管部门应做好处置的准备。随着楼市调整的深入，此类社会纠纷必然会大幅增加，很可能最终演化为购房者与政府之间的矛盾，如何应付此类社会纠纷，有关部门应该做到心中有底。

    房价继续下降主动断供房贷的情况可能会增加

    除了可能引发的社会纠纷，记者还注意到，一些激愤的购房者声称要断供。金地梅陇镇业主论坛上，一位网名为"烟快灭了"的业主在帖子中说：她去年花１７０万元买了金地梅陇镇二期的房子，按三期的价格，现在只值１１０万元，要减少损失，最好的办法就是立即断供，让银行收回房子。

    由于不满开发商开出６．５折销售的价格，最近深圳市宝安区西乡街道泰华阳光海的１００多名业主，聚集在该楼盘的售楼部门口举行抗议静坐活动。他们提出，开发商应该承担降价销售给他们造成的损失，业主要求"补差价"或"退房"，否则就要中止还贷。目前已经有１０多名业主中止还贷了。

    负责该楼盘按揭业务的中国建设银行深圳分行表示，他们查询了相关资料，目前泰华阳光海楼盘还没有主动断供的情况发生。对于可能发生的事情，建行也做了充足准备：每个月扣款会提前短信通知购房者，如果扣不到款就会进入催收程序，第一个月用电话和书信催收，第二个月通过律师事务所发律师函催收，第三个月会采取向法院起诉等措施。

    深圳社科院城市营运中心主任高海燕认为，主动断供说法主要是情绪上的宣泄。从理论上讲，只有降价的损失远远超过了购房者的首付，他们才可能考虑让银行收回房子。从目前房价的降幅判断，自住客户出现这种情况的可能性比较小。

    高海燕说，倒是一些手里握有几套房子的炒房者，为了减少损失，可能会选择将缩水最严重的房子断供，以缓解资金的压力。虽然中国银行业在资产证券化等金融衍生品市场并不发达，房贷断供造成的影响不会像美国次级贷危机那样，但它会造成银行的不良资产增加，需要认真对待。

    高海燕说，住房贷款一直是我国各家银行的"重仓"，目前一线城市的房价正处于下降通道。在购房者不买帐的情况下，不能排除开发商进一步降价的可能，这会造成负资产的增加，购房者主动断供房贷的可能加大。

    对此，各家银行应做好摸底和研究工作，看看自家房贷的安全状况，并完善各种可能情况的应对机制。一旦出现此类的主动断供情况，应该最快的速度采取措施进行资产保全。（记者 彭勇）

责任编辑：宋健