市场环境变化，营销也随之变化。在楼市买卖双方的持续对峙中，一些开发商已经坐不住了——在直接降价存在“风险”的情况下，越来越多的开发商选择了“隐性降价”。

　　暗降显现

　　虽然大部分城市今年以来的整体房价同比去年仍在上涨，但在时下楼市遭遇调整和淡季的双重影响下，没有多少楼盘能够独善其身。

　　如在成交量逐月下降的上海，不少在售项目加推新盘，其售价均低于市场最初的预期。佑威房地产研究中心据其对上海市房地产交易中心的数据监控发现，上周中远两湾城29套2-4楼房源集中成交均价为13842元/平方米，比该盘上半年21049元/平方米的成交均价跌了7200多元。而知情人士称，这批29套低层房源是开发商以统一价格卖给内部员工的。还有，大华锦绣华城本月拿出沿马路的1、2号楼促销，成交的61套房源均价13551元/平方米，其中5套特价房更是只有12079元/平方米，比其上半年17740元/平方米的均价跌了5600多元。

　　浦东三林区域近期曝出的“大牌”之间价格战更是令市场关注。万科金色雅筑先以装修标准下调为名，将销售均价下调2000元，从开盘时的18000元/平方米降至15000-17000元/平方米，后又每套房源再降10万，相当于打9折。而万科的压力一方面是基于集团高层“做好最坏打算”的态度，另一方面也直接来自于周边楼盘的竞争。如同板块的金地湾流域推出的小高层房源报价只有13000-15000元/平方米，又搞团购活动，给予购房者优惠折扣，由此形成两“大牌”暗中较劲的局面。

　　地方官员公开表示房价未降的北京楼市情况也相仿。资料显示，从今年年初开始，北京就有不少楼盘不同程度地开展促销活动，如买房送车、送旅游、特价房等，而今部分楼盘的均价据称已下降超过30%。

　　营销回归

　　“开发商现在对于定价态度倒不是很强硬，但对销售速度要求很高，主要是想快速回笼资金，所以，为吸引购房者的营销手段也越用越多，而不是像市场火热的时候，不怎么宣传也照样卖光。”一位不愿意透露姓名的上海某营销机构工作人员向记者表示。

　　业内人士分析，直接降价是开发商最不愿意或者说万不得已才会采用的手段，因为率先主动降价可能被“千夫所指”，甚至在“买涨不买跌”的观念下加重市场观望，同时也可能引发与前期已购房业主的矛盾，所以，“犹抱琵琶半遮面”的隐性降价方式成为开发商的首选。

　　不过，无论是明降还是暗降，手段的本质和目的都是一样的。也有市场人士指出，目前一手房市场已经以隐性降价为主，但隐性降价缺乏一步到位的真实降价的冲击力，所以市场成交量仍处低位。

　　对此，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，如今大多数中档楼盘因去年涨幅过大而下跌，且去年涨得越多的楼盘今年将跌得越多，只有租金回报率高的楼盘才具有较强的抗跌性，才能吸引市场注意力，开发商所声称的地段、交通、环境、品质等因素，都可以量化为租金回报率指标来衡量其房产的价值。

责任编辑：叶青