临近年关了，房地产商的日子不太好过。

    先是王石发表了"拐点论"，被广泛报道。随后他本人澄清："我同意出现拐点的说法，但也补充中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。前一句话被大量引用，第二句话却没人提了。"

    不过，王石不光说说而已。很快，万科在广州的楼盘就开始低价销售，预计2万开盘的中心地段房子却以13000均价开盘，两个小时内就被排队售罄。同时，万科的股票应声而落，跌破了31元的增发价格，至今仍在27、28元间徘徊。

    坏消息不断传来。据报道，上海80%的购房者持币待购，处于观望阶段；很多房地产商谨慎起来，不敢轻易拿地。万通集团董事长冯仑对《新世纪周刊》表示，万通最近在广州拿到的几块土地的价格都不高，与上半年不断涌现"地王"的时候形成鲜明对比，现在中小房地产商几乎都不敢竞价拿地了。

    2007年的楼市在高歌猛进后划了一个休止符，大家都在猜测，这个休止符是暂时的还是要持续很长时间。为此，《新世纪周刊》专访了经济学家郎咸平。

    两笔资金导致房价上涨

    深圳在2007年1月的平均房价是1万每平米，到了10月份变成1万7，不到半年涨了70%，这个数据在您看来合理吗？

    这个还只是平均楼价，我告诉你实际楼盘的数据，比如深圳东部华侨城，目前卖到多少一平米呢？20万。前一阵子我的助理打电话到高尔夫球场询问房价，他们推出很多漂亮的别墅，2007年中间涨到9000万，而且很多人是用现金来购买。而且，另外一个奇怪现象出来了，就是深圳的家具、装修生意并不好。

    那是不是因为太多资金进入楼市，他们是为了投资而不是自住而造成的？

    这些现象不是简单的流动性过剩所能解释的。流动性过剩也就是假如我们老百姓钱真得多的话，应该楼盘价格上升，而且不应该有楼无市，应该整个社会都会同时起飞，或者同时变得更热，所以这一轮房价涨幅很奇怪。

    那到底是什么原因导致房价上涨呢？

    中央政府宏观调控的思想没有被彻底地贯彻，到最后由于调控的手段出了问题，而使得四年来的宏观调控基本失效，这就是我的判断。是什么原因造成2007年的楼市泡沫，我的观点和国内几乎所有人都是不一样的。但是你们知道，我一定是对的。（笑）

    您能阐释得更清楚些吗？

    我认为楼市泡沫的真正原因，是由于这一两年来，我们中国的投资环境继续恶化，所以很多企业家把应该投资和不投资的钱汇集成为所谓的虚拟资金打入楼市造成的，这些钱数量非常庞大，基本上是买高价楼盘。这笔钱是真正造成楼市泡沫的主因。那么第二笔钱，也是第二笔虚拟资金是什么钱呢？这就是某些干部的腐败款，这些钱不会消失。

    也就是说，只有很好地控制这两部分资金才能抑制楼市泡沫？

    前一阵子温总理对深圳的地下金融做了一个改革，做了一番整顿，其中一个目的就是对这种资金进行查处规范。可是这种资金已经不仅仅是在深圳发现，这笔贪污款在全国各地大量进入股市。此外，第三笔资金就是各位所熟悉的国际热钱，第四笔资金就是小老百姓的钱，包括我本人在内。那么，宏观调控的问题在哪里呢？就是没有一个宏观调控是针对第一项资金和第二项资金的。致于第三和第四笔资金，不是说它们完全不重要，而是重要性在第一项的跟第二项的虚拟资金之后。

    为什么您觉得前两部分资金能起到更重要的作用呢？

    可以说，四年来宏观调控打击的对象都是针对后两笔资金，这也是为什么楼市泡沫依然存在的原因。比如，北京不准外国人买房，给了诸多限制，就是限制第三项资金。又比如最近政府有关单位推出措施，就是你要卖房子的话，你必须先还贷，然后买第二房利率提高，这一切的措施是针对第四项老百姓的资金。

    相反地，我们从来就没有针对第一项资金跟第二项资金进行过任何的宏观调控。

    而针对后两项资金宏观调控的结果是什么呢？会进一步打击已经恶化的投资营商环境。比如，我们的银行到年底大量抽紧银根，那么就会让企业客户们日子不好过。如果你是企业家，你会不会想着干脆拿钱出来去炒股炒楼算了。上午宏观调控，下午股市大涨，也是这个原因。

    如果我说的是对的，你就可以理解为什么这四年来，金融的执行单位他们宏观调控政策不能够贯彻中央政府的宏观调控思维就这么简单。因为你的手段是错的。

    2008年房价不会大涨

    今年十一之后，深圳、广州出现了房价下跌的现象，您觉得原因是什么？

    房地产要跌不容易，而且房地产价格大跌也是不利于稳定的。香港1997年就出现过一次房价大跌，但并没有造成金融危机。因为香港的老百姓非常具有信托责任，就是该还就要还，基本上香港老百姓死扛着贷款，一直扛到七年之后的2004年。但如果同样的事情发生在中国内地，房价下跌40%，50%，60%后会出现什么结果？我不知道，但我们不扛就是金融危机。现在深圳、广州房价开始下跌，原因是我们针对第三项以及第四项资金的政策产生了一些效果，也就是中低楼盘接盘者后续无力，老百姓缺乏接盘的能力，因此时间一久，某些楼盘一定会下跌，尤其中低楼盘一定会下跌，高价楼盘可能持有不动，但是全面来讲整个房价会下跌。

    那您同意"拐点论"吗？

    上海房价跌了7%，深圳也下跌，是不是一个拐点不好说，应该说房价再大幅上涨的可能性不大了。

    以北京为例，很多地产商，他现在怎么卖房呢？就是先推出几户，看看市场行情怎么样再说。也就是说，地产商对于未来也不确定，所以目前对于所有的人而言，对于政府而言，对于地产商而言，2008年的走势，说不清楚的，但是我不相信还会像今年一样疯狂的大涨。而且这种所谓的虚拟资金问题经过我几次演讲，已经引起了注意。只要抑制虚拟的乱串就不会有问题，现在最重要的是政府理解房价泡沫的主因，要针对这方面严价控制，之后，政策如何推出，就是政府的事了。

    但是打击虚拟资金并非一日之寒，如果虚拟资金再度活跃，房价还会继续大幅上涨吧？

    如果虚拟资金明年再度活跃起来，可能是由于投资营商环境继续恶化，房价又到一个新的高点，但是按照我的理论，目前的宏观调控政策只会使得高点的房价缓慢下滑，一个最不好的状况，就像楼梯一样，可能慢慢下跌，过一阵之后子由于虚拟资金冲击，又到新的高点，过一阵子，再大一个新的高点。所以我认为政府除了推行目前的宏观调控政策，打压承接能力之外，对于整个虚拟资金的走向以及虚拟资金治理，包括治理投资营商环境等等需要加大力度，我们要防止什么？防止楼价像楼梯一样增长。而增长的动力基本上来源于这种不可测、不可控制、不可监管、来无踪去无影的虚拟资金。

    总之，您认为只要能控制住虚拟资金，就一定能解决楼市泡沫问题，就能控制住房价是吧？

    也不尽然。我认为真正要解决房产泡沫的问题，不是一个简单的宏观调控，而是一定要跳出经济圈才能解决。比如，我们竞价之后的钱怎么运用，这不是简单的财政盈余，而是应该应用到刀口上，就是贯彻目前中央政府的思维，即推行各地建廉租房以及经济适用房。

    目前坦白讲，中央政府做起来也是比较积极的，我个人看还是比较乐观。

责任编辑：周雨