在供应量逐年增长的北京商业地产市场上，销售型商铺总体的占比呈现下降趋势，但其绝对的面积数量却在逐年上升，这仍说明有越来越多的人加入到商铺投资者的行列。商铺投资需要一定的专业知识与实践知识，在投资前有许多方面需要考证。以下从商业的角度给予投资者几个方面的建议：

商铺产品可细分为社区底商商铺、商业街商铺、购物中心商铺及批发（物流）市场商铺，前两种按属性都可统称为独立产权街铺，后两种按属性都可统称为分割式产权商铺。总体产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺，再细分排序的话，按投资风险由小到大的商铺类型示意为：社区底商<商业街<批发（物流）市场<购物中心商铺。以上仅代表一般情况，也不排除有特例。

注重商铺产品的价值和潜力

在投资时除了要选对产品以外，也要注重商铺产品的价值和潜力，具体内容包括：

项目地段选择商铺最主要的是地段，一般来讲具有多年商业积淀的区域优于新区域，慢车道或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值。

区域前景从商铺位置来看，区域未来是否有机会成为城市分商业中心。如果有，则商铺升值潜力大区域是否有人口更新或聚集的机会，人口密度在未来是否有显著增长。如果有，则商铺升值潜力大。

交通规划区域道路是否有重新规划的可能，如果道路规划后使项目可视度与可达度性为更佳，则商铺具有升值潜力。

商铺投资的十个注意

投资商铺时除了要注重商铺产品的价值和潜力之外，投资者自身的修行与品德也是很重要的一个方面，他可以使投资者有效地借鉴前车之鉴，不重蹈覆辙，正确的投资思路归纳起来包括以下十个方面：

侥幸心理 "世上没有免费的午餐"，也不存在"没有风险的投资产品"，越是对于产品出售方所宣称的没有风险的产品，越要提高警惕---例如在所有投资商铺类别中，包租销售是听起来最没有风险，但却是套牢投资者最多的类型。

依赖他人 在投资过程中，常常会遇到这样的情况：如一些投资者在两轮洽商过后，便开始以义气用事的心态完全听从于销售人员；听到说某位业内或知名人士已经下单，便完全信服。其实，对待投资自己需谨慎思考，判断过程不可过于依赖别人，自己要主动深入了解更多细节。

不求甚解 投资时"不求甚解"是导致投资者失败的重要原因之一。投资不是一件很容易的事情，需要对这个行业有相对了解，具备提出有效问题的能力，并有意识地针对对方乐观的前景描述进行更深层次的追询，而不可仅停留在表面。

张冠李戴 "张冠李戴"在包租商铺项目中最经营发生，具体操作是开发商将商铺产权以包租形式销售给投资者，而执行包租的却是另外一家管理公司，这家管理公司通常是受发展商所控制，但从法律上与发展商没有任何关联，这样做所能达到的目的是发展商将商铺卖掉，自身实现快速回款，将运营风险转加到投资者身上。进入运营后，如果经营不佳，管理公司就难以支付回报基至倒闭清算，让投资者彻底深陷。

量力而行 商铺投资是一个相对大额的投资行为，意向投资人要量力而行，不可贪图便宜，因为存在硬性缺陷的商铺、高风险的包租商铺大部分都在此列。因此，高单价商铺可能会造成投资人的收益的漫长，但单价低的商铺亦可能会潜藏更大风险，重要的是投资者选择商铺投资要量力而行。

随波逐流 这种现象在商铺投资过程中亦有典型表现，即"越多人买便有越多人跟风"，使观望的投资者在此时失去理性判断，匆忙下订。从众也并不一定是完全错的，但可能需要判断你所跟随的是什么样的投资者。目前国内的状况是，商铺投资者大部分都不具备相关经验。

掩耳盗铃 在任何情况下都不要认为自己比销售方聪明，不要轻信最优惠的事情自己会遇到。当销售员讲目前是你在本项目的最佳投资时机、或者可以给你大幅优惠时，你要先想到一定事出有因，继而更多深入了解及前后比较，而不能沾沾自喜，否则就有可能犯下掩耳盗铃的错误。

了解业内 没有经验的投资者，在投资之前，向业内请教应该是一个简便易行的方法。首先，看在自己的圈子或朋友的圈子内有没有合适的人选去咨询，或者可以在意向投资项目附近的一些商铺中，请教这里的经营者，听听他们对这个项目商铺的看法；或者，你也可以找到附近的二手中介公司，向他们了解区域商铺的出租情况及本项目可能的租金水平，这都会对你有大有裨益。

瞒天过海 现今国内的商铺销售市场，大部分项目在宣传时都以铺天盖地的广告攻击市场，投资者是很难有渠道进行"验明正身"的，最终只能在发展商营造的一片假相之下，昏然中招。针对这一问题，政府与行业协会大有作为，树立标准，抑恶扬善，提升市场透明度，都是重要而有意义的方向。

信口开河 在推出某些宣传的项目时，很多发展商都是连运营的事情都没有深思过、不顾一切想要将商铺卖出去的商人。因此可以想象，当投资者买下他们的商铺后风险会多大。所以投资者在投资商铺时，无论项目宣传得多么华丽，都要以平静的心态对待。

商铺应能够满足多种业态的经营需求

从商铺物业本身的微观层面而言，一个商铺越能够满足多种业态的经营需求，则相对越有价值。具体需要考虑的指标如下：

有无餐饮条件预留，如排烟、燃气、上下水等。

层高是否达到正常标准，一般在未装修前应达到4.5米为佳。

进深与面宽比值最好不超过2。

是否有停车位置安排。

外围交通是否合理，而不必绕行很长的路线才可到达。

商铺可视度是否良好，一般可视度越高，则越具价值。如在高架桥下的商铺就是可视度不佳的典型。

轻概念重招商重管理

一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现，再好的概念如果没有成功的招商和良好的管理，也不可能变为现实。在投资时，投资者不能被开发商的概念所迷惑，更要注重其招商及管理的思路、行动计划以及目前的进展等。同时，购买包租式产权商铺要注意包租人是否有能力保障回报，一般对于看起来过于完美、没有风险的投资产品需要慎重选择。

责任编辑：周雨